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VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
RECHT
FAKTEN:
85 Prozent derDachfläche einerWohnanlagewurdenmit einerWärmedämmung
versehen. Im Bereich einer Sondereigentumseinheit wurde das Dach nicht gedämmt. Ihr
Eigentümer hatte daher einen Beschlussantrag initiiert, wonach auch die oberste Ge-
schossdecke über seiner Wohneinheit „gemäß aktueller EnEV“ gedämmt werden solle.
Der Beschlussantrag fand keine Mehrheit. Der Eigentümer erhob Anfechtungsklage. Er
behauptet, die Maßgaben der EnEV seien bezüglich des maßgeblichen W/m²K-Wertes
nicht eingehalten. Die Klage hatte keinen Erfolg. Zu vielen Parametern fehlten Angaben
in der Klagebegründung. Ohne hinreichende Sachverhaltsermittlung wäre ein gefasster
positiver Beschluss rechtswidrig gewesen.
FAZIT:
Der Verwalter scheint hier alles richtig gemacht zu haben. Da die Eigentümerver-
sammlung die einzige Möglichkeit für Eigentümer darstellt, die übrigen Eigentümer mit
ihrem Begehren zu konfrontieren, können auch zweifelhafte Beschlussanträge zur Tages-
ordnung genommen werden. Allerdings wird man vom Verwalter in diesen Fällen auch
verlangen können, dass er in der Eigentümerversammlung auf etwaige Zweifel hinweist.
ENERGETISCHE SANIERUNG
Sachverständige Grundlagen-
ermittlung notwendig
Bemängelt ein Eigentümer, Vorgaben
der EnEV seien verletzt, und initiiert er
eine Beschlussfassung über energe-
tische Sanierungsmaßnahmen, ist nur
ein Negativbeschluss „ordnungsmäße
Verwaltung“, es sei denn, es ist durch
einen Sonderfachmann geklärt, dass
die Vorgaben der EnEV tatsächlich
nicht eingehalten sind.
AG Charlottenburg, Urteil v. 28.09.2016, 75 C 44/16
FAKTEN:
Ein Dachdecker hatte Abdichtungsmaßnahmen ausgeführt. Bei den Arbeiten
stellte sich heraus, dass der Unterbau der Fensteranlage instandsetzungsbedürftig war.
Der imAuftrag einer Eigentümerin tätige Innenarchitekt hatte das Angebot des Dachde-
ckers an denVerwalter weitergeleitet. Er hatte dann die Arbeiten inAuftrag gegeben. Auf
die Gesamtrechnung zahlte der Verwalter nur einen Teil. Der Dachdecker klagte gegen
Architekten und die Gemeinschaft. Die Klage war nur hinsichtlich des Innenarchitekten
erfolgreich. Der hatte als vollmachtloser Vertreter gehandelt, denn er war vomVerwalter
gerade nicht ermächtigt gewesen, Erklärungen abzugeben. Gegen die Eigentümerge-
meinschaft hatte der Dachdecker allerdings keine Ansprüche, schon weil ein vorheriger
Beschluss nicht gefasst worden war und kein Fall besonderer Dringlichkeit vorlag.
FAZIT:
Leiten Eigentümer oder von ihnen beauftragte Dritte Rechnungen an den Ver-
walter über Kosten von Instandhaltungsmaßnahmen weiter, sollte er stets prüfen, ob die
Maßnahmen zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums dringend erforderlich waren.
Handelte es sich nicht um Notmaßnahmen, sollte er keine Zahlung leisten.
FEHLENDE ERMÄCHTIGUNG
ZUR AUFTRAGSERTEILUNG
Instandsetzung: Werklohn-
haftung des Architekten
Beauftragt ein (Innen-)Architekt
ohne Ermächtigung des Verwalters
zur Abgabe von Erklärungen namens
der Eigentümergemeinschaft einen
Werkunternehmer mit Instandset-
zungsmaßnahmen, die keine Not-
maßnahmen darstellen, haftet er
dem Werkunternehmer auf Werklohn.
AG Düsseldorf, Urteil v. 13.12.2017, 232 C 99/17
Wohnungseigentumsrecht
– Aktuelle Urteile
FAKTEN:
Im Bereich der Ableitungsfläche des Regenwassers kam es an der Decke einer
Wohnung zu Feuchtigkeitsschäden. Ein entsprechender Sanierungsbeschluss fand nicht
die erforderliche Mehrheit. Diesen Negativbeschluss hatte der betroffene Eigentümer
angefochten. Nach Ablauf der Klagefrist hatte er den Antrag gestellt, die übrigen Eigen-
tümer zur Zustimmung der abgelehntenMaßnahmen zu verpflichten. Diese verteidigen
sich gegen die Klage u.a. mit dem Argument, die Klage sei unzulässig, da der Verpflich-
tungsantrag erst nach Ablauf der Klagefrist gestellt worden sei. Dem konnte sich das
Gericht allerdings nicht anschließen. Der Verpflichtungsantrag ist nicht an eine Frist
gebunden. Der Negativbeschluss hatte nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen.
FAZIT:
Auch eine isolierte Anfechtungsklage gegen einen Negativbeschluss ist möglich,
wenn der klagende Eigentümer durch den Beschluss in einer geschützten Rechtsposition
beeinträchtigt ist, etwa, wenn erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen am Gemein-
schaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums nicht durchgeführt werden.
ANTRAG AUF BESCHLUSSERSETZUNG
Nach Ablauf der
Klagefrist möglich
Hat ein Eigentümer gegen einen
Negativbeschluss zunächst nur An-
fechtungsantrag gestellt, kann das
Rechtsschutzinteresse vorliegen, auch
wenn die Anfechtungsklage erst nach
Ablauf der Erhebungsfrist um einen
Verpflichtungsantrag erweitert wird.
AG Kassel, Urteil v. 17.05.2018, 800 C 4100/17
