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EXPO REAL
2018
I
DIVERSIFIZIERUNG
Im zehnten Jahr der Niedrigzinsphase
D
ie Gründe für die anhaltende Be-
liebtheit liegen in der stabil positiven
Wirtschaftsentwicklung und im seit
nunmehr einem Jahrzehnt bestehen-
den Niedrigzinsumfeld: In diesem und
im kommenden Jahr laufen zehnjährige
Bundesanleihen mit einem Volumen von
jeweils rund 40Milliarden Euro und einer
jährlichen Verzinsung von vier Prozent
aus. Das entspricht etwa der Verzinsung,
die sich derzeit mit vermieteten Büros in
den deutschen Top-7-Städten erzielen
lässt. So führen der rückläufige Refinan-
zierungsbedarf des Bundes einerseits
sowie die Renditeanforderungen einer
Vielzahl von institutionellen Investoren
andererseits dazu, dass die Halter dieser
Papiere Büroinvestitionen als Alternative
erwägen und das Interesse an Büros in den
Wirtschaftszentren weiter zunimmt.
Das Ergebnis sind steigende Preise
und sinkende Anfangsrenditen zwischen
Hamburg, München und Berlin, die al-
lerdings von wachsenden Mietpreisen
begleitet sind. Die gute Konjunktur sorgt
sich aktuell vor allem die weiteren klas-
sischen Nutzungsarten Einzelhandel und
eventuell auch Logistik an. Nischen sind
als Basisinvestment für institutionelle
Investoren derzeit kaum geeignet, weil
sich die Wertentwicklung der jeweiligen
Investments nur schwer prognostizieren
lässt: anders bei Einzelhandelsimmobi-
lien. Der stationäre Einzelhandel steht
zwar in einem wachsenden Wettbewerb
mit Online-Anbietern, die zunehmend
Marktanteile für sich beanspruchen. Mit
dem Lebensmitteleinzelhandel gibt es
aber ein Segment, das nicht nur resistent
gegen die Konkurrenz aus dem Netz ist,
sondern das sich auch weitgehend unab-
hängig von konjunkturellen Zyklen ent-
wickelt. Zudem setzen die großen Ketten
Edeka und Rewe sowie die bekannten
Discounter Aldi, Lidl, Penny und Netto
ihr Flächenwachstum fort. Das heißt, im
Grunde wird das Wachstum nur durch
die demographische Entwicklung und
die jeweils verfügbare Kaufkraft limitiert.
Deshalb konzentrieren sich die Chancen
für eine steigende Bürobeschäftigung. Seit
der Finanzkrise ist die Zahl der Büro
arbeitsplätze in den Top-7-Standorten im
Schnitt um20 Prozent gestiegen. In Berlin
beträgt der Anstieg sogar über 30 Prozent.
Zugleich liegt die Neubautätigkeit in na-
hezu allen Top-7-Standorten auf einem
niedrigenNiveau. Hamburg, Berlin, Köln,
Stuttgart und München verzeichneten
deshalb Leerstandsraten von zum Teil
deutlich unter fünf Prozent. Unternehmen
können daher größere Flächengesuche
immer häufiger nur außerhalb der jewei-
ligen CBDs beziehungsweise auch in im
Bau befindlichen Projekten befriedigen.
Für Investoren ist es
absolut sinnvoll, schon
frühzeitig die Zusam-
menarbeit mit einem
Entwickler zu suchen
In dieser Situation können Investoren
etwa den wachsenden Trend zu Vorver-
mietungen für Forward Deals nutzen.
Das ermöglicht, sich besonders attraktive
Immobilien zu einem vergleichsweise
günstigen Miet- und Kaufpreis zu si-
chern. Denn die aktuelle Dynamik wird
nicht augenblicklich abreißen. Vielmehr
sorgen der Trend zur Urbanisierung und
der Wettbewerb um die besten Köpfe
dafür, dass Unternehmen ihre informa-
tions- und wissensbasierten Geschäfts-
zweige tendenziell häufiger in attraktiven
Zentrumslagen ansiedeln wollen, als das
früher der Fall war. So ist es für Inves
toren aus heutiger Sicht absolut sinnvoll,
den Projekteinstieg noch während der
Bauphase zu wagen. Dies setzt allerdings
eine vertrauensvolle Zusammenarbeit
mit einem Entwickler sowie eine hinrei-
chende Immobilienkompetenz auf der
Investorenseite voraus. Alternativ bieten
Dienstag, 9. Oktober 2018,
15:00 – 15:50 Uhr
Expo Real Forum, Halle A2, Stand 540
Asset Allokation: Strukturierung
und Management von Portfolien
Nutzungsarten, Standorte sowie
Mieter und Mietverträge: Portfolio
management ist Produktmanagement.
Dabei kommt es auf die richtige Asset
Allokation an.
Moderator: Werner Rohmert
Teilnehmer: Hans-Joachim Lehmann;
George Salden, Capital Bay
EXPO-DISKUSSION
Foto: Nenad Nedomacki/shutterstock.com
