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VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
RECHT
Präsentiert von:
Rechtsanwältin Constanze Becker
Fachanwältin für Miet- und Wohnungs-
eigentumsrecht, München
Maklerrecht
feuchte Keller stellt einen Sachmangel dar,
da durch die Äußerungen des Verkäufers
bzw. des Maklers imExposé eine Beschaf
fenheitsvereinbarung abgeschlossen wur
de.
Auch wenn der Kaufvertrag zum Keller
schweigt und keine Regelung zur Tro
ckenheit aufgenommen wurde sowie die
Feuchtigkeit des Kellers sogar für Häuser
aus den 1950er Jahren typisch sein dürf
te, hat der Verkäufer oder der Makler
eine Beschaffenheitsvereinbarung (Keller
trocken) geschaffen. Die Äußerungen des
Maklers im Exposé muss der Verkäufer
sich zurechnen lassen, da der Makler als
Gehilfe des Verkäufers aufgetreten ist.
Die Trockenheit des Kellers wurde aus
drücklich beworben, und durch die
Nachfragen des Käufers hat dieser be
SACHVERHALT:
Der Verkäufer bietet ein
Wohnhaus aus den 1950er Jahren, das
Mitte der 2000er Jahre saniert wurde, zum
Kauf an. Unterstützt wurde der Verkäufer
durch einen Makler. Zur Unterstützung
des Verkaufs erstellte der Makler ein Ex
posé, in dem das Objekt folgendermaßen
beschrieben wurde: „ … das Haus ist un
terkellert (trocken)“.
In Wirklichkeit befindet sich der Keller
aber in einem feuchten Zustand, der für
das Baujahr aus den 1950er Jahren üblich
ist. Der Käufer konnte dies aber nicht er
kennen, da der Verkäufer den Keller vor
der Veräußerung neu gestrichen hatte.
Dennoch erkundigte sich der Käufer bei
der Besichtigung des Objektes danach, ob
der Keller auch trocken sei. Darauf wurde
er aber weder auf den kürzlich durchge
führten Anstrich noch auf die vor dem
Anstrich vorhandene Feuchtigkeit hin
gewiesen.
In den zwischen den Parteien abgeschlos
senen Kaufvertrag wurde ein Haftungs
ausschluss für Sachmängel aufgenommen.
ZumKeller findet sich imKaufvertrag kei
ne gesonderte Regelung.
Nachdem der Käufer die Feuchtigkeit im
Keller festgestellt hatte, verlangte er vom
Verkäufer Schadensersatz Zug um Zug
gegen Rückübertragung der Immobilie.
ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE:
Das Gericht
gibt dem getäuschten Käufer Recht, so
dass dieser Schadensersatz statt der Leis
tung vom Verkäufer verlangen kann. Der
kannt gegeben, dass ihm diese Beschaf
fenheit besonders wichtig war. Auch der
Haftungsausschluss im Kaufvertrag nützt
hier dem Verkäufer nicht, da dieser den
Mangel offenbar arglistig verschwiegen
hat. DemVerkäufer war bekannt, dass der
Keller die typische Feuchtigkeit aufwies,
da er diesen extra kurz vorher gestrichen
hatte.
FAZIT:
Verkäufer müssen auf Fragen kor
rekt antworten. Dies gilt auch für den be
auftragten Makler. Falsche Erwartungen
an die Kaufsache dürfen nicht geweckt
werden. Sonst droht die Gefahr, dass
Mängel, die typisch sind, zu offenba
rungspflichtigen Sachmängeln führen. In
diesem Fall hilft auch kein Haftungsaus
schluss im Kaufvertrag.
«
Achtung bei (irreführenden) Angaben im Maklerexposé!
1. Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines
Gehilfen (z.B. Makler) erwarten darf, zählen auch Angaben in einem Exposé.
2. Ein Haftungsausschluss für Sachmängel umfasst grundsätzlich auch die nach einem solchen Exposé zu erwartenden
Eigenschaften eines Grundstücks, worauf sich der Verkäufer jedoch nicht berufen kann, sofern er einen Mangel arglistig
verschwiegen bzw. nicht offenbart hat.
BGH, Urteil vom 19.01.2018 - V ZR 256/16
Der wahre Zustand des Kellers muss im Kaufvertrag erwähnt werden.
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