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6.2018
Präsentiert von:
Rechtsanwalt Alexander C. Blankenstein
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht, Düsseldorf
Wohnungs-
eigentumsrecht
zu, weil dieser das Verwalteramt zu dem
Zeitpunkt innehatte, in dem laut Gesetz
die Pflicht zur Erstellung der Jahresab
rechnung beginnt. Diese Pflicht entsteht
nämlich, vorbehaltlich einer abwei
chenden Vereinbarung (etwa in der Tei
lungserklärung), spätestens am 1. Januar
des Folgejahres. Dass die Abrechnung zu
diesemZeitpunkt noch nicht fällig ist, än
dert hieran nichts. Für die Frage, wer die
Erstellung der Jahresabrechnung schuldet,
kann es nur auf das Entstehen der Ab
rechnungspflicht nach § 28 Abs. 3 WEG
ankommen. Die Fälligkeit sagt nichts
da
rüber aus, wer die Leistung schuldet.
Durch sie wird lediglich der Zeitpunkt
bestimmt, von dem an der Gläubiger die
Leistung verlangen kann.
FALL:
Der Verwalter wurde Ende Janu
ar aus wichtigem Grund mit sofortiger
Wirkung von seinem Amt abberufen.
Die Jahresabrechnung für das Vorkalen
derjahr hatte er nicht erstellt. Er wurde
dazu von der Eigentümergemeinschaft
aufgefordert, kam diesem Begehren je
doch nicht nach. Die Eigentümer haben
demnach die Jahresabrechnung vom neu
bestellten Verwalter erstellen lassen. Die
Kosten hierfür in Höhe von ca. 800 Euro
musste die Gemeinschaft dann gerichtlich
gegen den Vorverwalter geltend machen
– erfolgreich.
ENTSCHEIDUNG:
Der Eigentümerge
meinschaft steht dieser Schadensersatz
anspruch gegen den früheren Verwalter
Urteil des Monats:
Der ausgeschiedene Verwalter und die Jahresabrechnung
Scheidet ein Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er – vorbehaltlich einer
abweichenden Vereinbarung – die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon,
ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war.
BGH, Urteil v. 16.02.2018, V ZR 89/17
FALL:
Ein Beschluss über die Sanierung von Kellertüren kam wegen der Gegenstimmen
des Mehrheitseigentümers nicht zustande. Die übrigen Eigentümer erhoben Beschluss
ersetzungsklage. Durch Versäumnisurteil wurde der Beschluss gefasst, die Türen zu
ersetzen. Das Urteil ist rechtskräftig. Seinen Anteil zahlte der Mehrheitseigentümer
nicht. Die Zahlungsklage der Gemeinschaft war schließlich erfolgreich. Vorinstanzen
hatten die Klage abgewiesen. Der durch das Gericht ersetzte Beschluss sei nichtig, da
die auf die Eigentümer entfallenden Beiträge nicht geregelt seien. Dies konnte der BGH
offenlassen. Selbst wenn nämlich der gerichtlich ersetzte Beschluss einen Nichtigkeits
grund aufweisen sollte, könnte dies aufgrund der Rechtskraft des Versäumnisurteils
nicht mehr geltend gemacht werden.
FAZIT:
Das Gericht muss natürlich das WEG beachten. Seine Entscheidung ergeht aber
durch Urteil. Selbst wenn es einen nichtigen Beschluss tenoriert, steht den Eigentümern
dagegen keine Anfechtungsklage zu. Der beschwerte Eigentümer muss vielmehr Ein
spruch gegen das Versäumnisurteil einlegen. Sonst wird die Entscheidung rechtskräftig.
GLEICHLAUTENDER BESCHLUSS
WÄRE NICHTIG
Gerichtliche Beschlusserset-
zung trotzdem verbindlich
Ist ein Urteil, das einen Beschluss
der Eigentümer ersetzt, rechtskräftig
geworden, steht mit Wirkung für und
gegen die Eigentümer und deren Son
dernachfolger fest, dass der (ersetzte)
Beschluss gültig ist; daher kann nicht
mehr geltend gemacht werden, er sei
nichtig.
BGH, Urteil v. 16.02.2018, V ZR 148/17
FAZIT:
Stellt man streng auf den Wortlaut
des Gesetzes ab, wonach die Abrechnung
gemäß § 28 Abs. 3 WEG „nach Ablauf
des Kalenderjahrs“ zu erstellen ist, dürfte
stets der Nachfolgeverwalter verpflichtet
sein. Der I. Zivilsenat des BGH (Urteil v.
23.06.2016, I ZB 5/16), der allerdings nicht
fürWohnungseigentumssachen zuständig
ist, stellt hingegen wohl auf die Abrech
nungsperiode ab und begründet dies da
mit, Eigentümer hätten „ein berechtigtes
Interesse, dass der Verwalter, der in einem
Kalenderjahr die Verwaltung geführt hat,
für dieses Kalenderjahr die Jahresabrech
nung aufstellt“. Ist durch die Gemein
schaftsordnung geregelt, wann die Erstel
lung der Jahresabrechnung zu erfolgen
hat, soll dieser Zeitpunkt maßgeblich sein.
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