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VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
RECHT
Präsentiert von:
Hubert Blank
Richter am Landgericht
Mannheim
Mietrecht
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
lege zu gewähren. Zu den Belegen zählen
alle Unterlagen, die der Mieter benötigt,
um die Richtigkeit der Abrechnung zu
überprüfen. Werden die Heizkosten –
wie hier – nach dem Verhältnis der jewei
ligenVerbrauchswerte umgelegt, kann der
Mieter auch die Einsichtnahme in die vom
Vermieter erhobenen Einzelverbrauchs
daten anderer Nutzer beanspruchen. So
kann der Mieter überprüfen, ob bei einer
verbrauchsabhängigen Abrechnung der
Gesamtverbrauchswert mit der Summe
der Verbrauchsdaten der anderen Woh
nungen übereinstimmt. Wird die Einsicht
verweigert, so steht demMieter gegenüber
dem Zahlungsanspruch des Vermieters
ein Zurückbehaltungsrecht zu. Dieses
führt zur Klageabweisung. Der BGHweist
FALL:
Der Vermieter verklagt den Mieter
auf Zahlung von Heizkosten. Diese wer
den in dem Anwesen zu 30 Prozent nach
Fläche und zu 70 Prozent nach Verbrauch
abgerechnet. Der Verbrauch wird über
Wärmemesser erfasst. Von den gesam
ten Verbrauchswerten entfallen auf den
Mieter ca. 42 Prozent (2013) und ca. 47
Prozent (2014). DerMieter erachtet dieses
Ergebnis für unplausibel. Er verlangt vom
Vermieter, dass dieser ihm Einsicht in die
Verbrauchsdaten der anderen Mieter ge
währt. Dies hat der Vermieter verweigert.
ENTSCHEIDUNG:
Der BGHgab demMieter
Recht. Nach § 259 Abs. 1 BGB ist der Ver
mieter verpflichtet, demMieter auf dessen
Verlangen Einsicht in die Abrechnungsbe
Urteil des Monats:
Betriebskostenabrechnung – Umfang des Rechts zur Belegeinsicht
Ein Mieter kann im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom
Vermieter auch die Einsichtnahme in die von diesem erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines
gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen.
BGH, Urteil v. 07.02.2018, VIII ZR 189/17
FALL:
Mehrere Male drang anlässlich starker Niederschläge eine erhebliche Menge
Wasser in die Geschäftsräume eines Schuhgeschäfts ein. So wurden zahlreiche in den
Geschäftsräumen lagernde Schuhe unbrauchbar. Ursächlich für den Wasserschaden
waren Mängel am Dach des Gebäudes. Der Mieter hat die Mietzahlung eingestellt. Der
Vermieter klagt auf Zahlung. Gegen eine eventuell verbleibende Restforderung hat der
Mieter mit Schadensersatzansprüchen wegen der Beschädigung der Schuhe aufgerech
net. Das Gericht gab dem Mieter Recht. Bei der Bemessung der Minderungsquote war
zu berücksichtigen, dass der Mieter ab dem ersten Wasserschaden mit der Möglichkeit
weiterer Wassereinbrüche rechnen musste.
FAZIT:
Für die tatsächlichenVoraussetzungen des Schadensersatzanspruchs ist derMieter
darlegungs- und beweispflichtig. Steht allerdings fest, dass die Ursache des Schadens in
einem Bereich des Gebäudes liegt, für den der Vermieter verantwortlich ist, so spricht
eine Vermutung dafür, dass der Schaden vom Vermieter verschuldet wurde (sog. Ver
teilung der Beweislast nach Gefahrenkreisen). Das war hier der Fall.
WASSERSCHÄDEN IN GESCHÄFTSRÄUMEN
Minderungsquote
und Beweislast
Macht der Mieter nach einem Was
sereintritt Schadensersatzansprüche
geltend, muss der Vermieter sein
fehlendes Verschulden beweisen,
wenn die Ursache des Wassereintritts
in seinem Herrschaftsbereich liegt.
OLG Karlsruhe, Beschlüsse v. 22.08.2017
und v. 09.10.2017, 9 U 141/15
darauf hin, dass die Darlegungs- und Be
weislast für die richtige Erfassung, Zusam
menstellung und Verteilung der angefal
lenen Betriebskosten auf die einzelnen
Mieter beim Vermieter liegt.
FAZIT:
Das Urteil ist zu einem Fall er
gangen, in dem die Heizkosten teilweise
nach demVerhältnis der Verbrauchswerte
einzelner Mieter umgelegt werden. Die
dort entwickelten Grundsätze sind über
den entschiedenen Fall hinaus immer
dann zu beachten, wenn Betriebskosten
nach einem erfassten Verbrauch oder
einer erfassten Verursachung durch die
Mieter umgelegt werden (s. § 556a Abs.
1 Satz 2). Dies gilt etwa für Wasserkosten
und für die Müllgebühren.
