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6.2018
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
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FALL:
Der Vermieter nimmt den Mieter nach beendetem Mietverhältnis auf Schadens
ersatz wegen Beschädigung der Mietsache in Anspruch. Im Einzelnen beanstandet
der Vermieter einen Schimmelschaden aufgrund von fehlerhaftem Lüftungsverhalten,
Kalkschäden an den Armaturen im Badezimmer infolge unzureichender Pflege sowie
Lackschäden an einemHeizkörper. Außerdemmacht der Vermieter einen reparaturbe
dingtenMietausfallschaden geltend. Zwischen den Parteien ist streitig, ob der Schadens
ersatzanspruch eine vorhergehende Fristsetzung zur Schadensbeseitigung voraussetzt.
ENTSCHEIDUNG:
Bei Beschädigungen der Mietsache kann der Vermieter nach seiner
Wahl ohne vorherige Fristsetzung Schadensbeseitigung oder Geldersatz verlangen.Wird
dagegen eine vertragliche Leistungspflicht verletzt, so wandelt sich der dem Vermie
ter zustehende Anspruch auf Erfüllung nur nach Fristsetzung in einen Anspruch auf
Schadensersatz in Geld um. Ist der Mieter vertraglich zur Ausführung von Schönheits
reparaturen verpflichtet, hat der Vermieter nach § 281 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf
Schadensersatz, wenn der Mieter trotz Fälligkeit der Renovierung eine unrenovierte
Wohnung zurückgibt. Gibt der Mieter die Mietsache beschädigt oder verunreinigt zu
rück, so hängt der Schadensersatzanspruch von einer vorherigen Fristsetzung ab, wenn
der Vermieter zur Schadensbeseitigung erhebliche Kosten aufzuwenden hat.
FAZIT:
Gleiches gilt imÜbrigen, wenn derMieter vertraglich verpflichtet ist, bei Mietende
Einbauten zu entfernen oder Veränderungen der Mietsache rückgängig zu machen und
er diese Pflicht nicht oder nicht ordnungsgemäß erfüllt.
GRUNDSATZENTSCHEIDUNG
Schadensersatz für den
Vermieter bei Beschädigung
der Mietsache
Schäden an der Sachsubstanz der
Mietsache, die durch eine Verletzung
von Obhutspflichten des Mieters ent
standen sind, hat dieser als Schadens
ersatz neben der Leistung nach Wahl
des Vermieters durch Wiederherstel
lung oder durch Geldzahlung zu erset
zen. Einer vorherigen Fristsetzung des
Vermieters bedarf es dazu nicht.
BGH, Urteil v. 28.02.2018, VIII ZR 157/17
FORM DES MIETVERTRAGS
Anforderungen an die
Schriftform
Der Schriftformerfordernis des § 550
Satz 1 BGB kann auch gemäß § 126
Abs. 2 Satz 2 BGB entsprochen wer
den, wonach es genügt, wenn über
den Vertrag mehrere gleichlautende
Urkunden aufgenommen werden und
jede Partei die für die andere Partei
bestimmte Urkunde unterzeichnet.
Eines Zugangs dieser Urkunden beim
jeweiligen Vertragspartner bedarf es
insoweit nicht. Für die Wahrung der
Schriftform genügt es, dass in einer
Urkunde, die der „äußeren Form“
des § 126 Abs. 2 BGB entspricht, alle
wesentlichen Vertragsbedingungen
enthalten sind.
BGH, Urteil v. 07.03.2018, XII ZR 129/16
WINTERDIENST
Schneebeseitigungs-
und Streupflicht
Ein Vermieter und Grundstückseigen
tümer, dem die Gemeinde nicht als
Anlieger die allgemeine Räum- und
Streupflicht übertragen hat, ist re
gelmäßig nicht aus dem Mietvertrag
gemäß § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet,
auch über die Grundstücksgrenze
hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs
zu räumen und zu streuen. Entspre
chendes gilt für die allgemeine (delik
tische) Verkehrssicherungspflicht des
Grundstückseigentümers aus § 823
Abs. 1 BGB. Es ist einem Fußgänger
im Einzelfall zuzumuten, eine kurze
Distanz auf einem nicht geräumten
Teil des Gehwegs zurückzulegen.
BGH, Urteil v. 21.02.2018, VIII ZR 255/16
VERÄUSSERUNG AN GBR
Kündigungssperrfrist
wirksam?
Die Kündigungsbeschränkung nach
§ 577a Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert
nicht, dass zusätzlich zu den in dieser
Vorschrift genannten Voraussetzungen
an dem vermieteten Wohnraum Eigen
tum begründet worden ist oder der
Erwerber die Absicht hat, eine solche
Wohnungsumwandlung vorzunehmen.
Hier war nach der Überlassung an den
Mieter vermieteter Wohnraum an eine
Personengesellschaft veräußert wor
den. Diese Auslegung der Vorschrift
verstößt weder gegen die verfas
sungsrechtlich geschützten Rechte des
Vermieters noch gegen den Verhält
nismäßigkeitsgrundsatz.
BGH, Urteil v. 21.03.2018, VIII ZR 104/17
