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2-01.2019
FAKTEN:
Zwischen den Parteien besteht einMietvertrag über Ladenräume, die Teil eines
Einkaufscenters sind. Im Vertrag wurde eine Betriebspflicht vereinbart. Das Gericht
hatte zu klären, ob der Mieter zum Geschlossenhalten der Türen gegen den Willen des
Vermieters berechtigt ist. Das Gericht verneinte das. Eine einseitige Veränderung des
vertraglich vereinbarten Zustands sei ausgeschlossen. Der Mieter sei im Allgemeinen
nicht verpflichtet, sämtliche Zugänge zu einem Ladengeschäft offen zu halten. Etwas
anderes könne aber gelten, wenn eine Betriebspflicht vereinbart ist und sich aus der Aus-
legung des Mietvertrags ergibt, dass die Offenhaltung aller Ein- und Ausgänge auch im
Interesse des Vermieters liegt. Hiervon ist das Gericht imvorliegenden Fall ausgegangen.
FAZIT:
Die Betriebspflicht dient auch dem Interesse des Vermieters an einer belebenden
Wirkung des Geschäftsbetriebs. Sind die Räume Teil eines Einkaufscenters, werden
die Kundenströme maßgeblich durch die Ein- und Ausgänge der jeweiligen Geschäfte
gesteuert. Für die Attraktivität des Einkaufscenters ist der Verlauf der Kundenströme
von maßgeblicher Bedeutung.
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
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OFFENHALTUNGSPFLICHTEN
Betriebspflicht für Laden-
räume in Einkaufscenter
Obliegt dem Mieter von Ladenräu
men in einem Einkaufscenter eine
Betriebspflicht, so kann sich aus der
Auslegung des Mietvertrags ergeben,
dass der Mieter sämtliche bei Ver
tragschluss vorgesehenen Ein- und
Ausgänge zum Geschäft offen halten
muss.
KG, Urteil vom 30.03.2015 - 8 U 43/14
FAKTEN:
Es bestand ein Mietverhältnis über eine Wohnung. Der Vermieter nimmt den
Mieter auf Zahlung derMieten für einigeMonate inAnspruch. Hiergegen hat derMieter
aufgerechnet. Der Gebrauchswert der Küche sei wegen eines muffigen Geruchs beein-
trächtigt gewesen. Der Mieter hatte die Miete in voller Höhe gezahlt. Der Vermieter
habe aber nur Anspruch auf eine um 15 Prozent geminderte Miete. Der BGH teilt diese
Ansicht nicht. Der Mieter habe denMangel gekannt und gewusst, dass er dieMiete min-
dern konnte. Er hatte – ein solches Schreiben liegt vor – jedoch unzutreffend gedacht,
die Minderung sei hier nicht möglich, und somit die Rechtslage falsch bewertet. Das
reiche nicht aus, um eine Leistung zurückfordern zu können.
FAZIT:
Der Ausschluss des Rückforderungsrechts setzt voraus: Der Mieter muss die tat-
sächlichenUmstände kennen, aus denen sich ergibt, dass er die Leistung nicht erbringen
muss. Er muss wissen, dass er aus Rechtsgründen nicht den vollen Betrag schuldet. Eine
Rückforderung scheidet aus, wenn sich der Mieter über die Höhe der Mietzinsreduzie-
rung im Unklaren ist, etwa weil er die Minderungsquote nicht exakt ermitteln kann.
MANGELHAFTE MIETSACHE
Rückforderungsansprüche bei
ungekürzter Mietzahlung?
Hat der Mieter trotz eines Mangels der
Mietsache die ungekürzte Miete be
zahlt, so kann er den überzahlten Be
trag nach Bereicherungsgrundsätzen
zurückfordern. Der Rückforderungs
anspruch entfällt gem. § 814 BGB,
wenn der Mieter gewusst hat, dass er
zur Leistung nicht verpflichtet war.
BGH, Beschluss vom 04.09.2018 - VIII ZR 100/18
FAKTEN:
Die vereinbarte Kaution zahlte der Mieter nicht. Nach Ende des Mietverhält-
nisses machte der Vermieter per Klage Mietrückstände geltend; auch fordert er vom
Mieter die Zahlung der Kaution. Der Mieter meint, dass der Anspruch auf die Kaution
nach Rückgabe der Mietsache an den Vermieter erlischt. Ist das Mietverhältnis beendet,
so hat der Vermieter jedoch noch so lange Anspruch auf Zahlung der Kaution, solange
ihm aus dembeendeten Vertrag noch Forderungen zustehen. Für die Klage auf Zahlung
der Kaution genügt es, dass der Vermieter die Umstände darlegt, aus denen sich die
Zahlungsansprüche ergeben. Der Vermieter muss die Ansprüche nicht beziffern. Der
Vermieter muss über die Kaution erst abrechnen, wenn er keine Forderungen aus dem
Mietverhältnis mehr hat. Das kann der Vermieter in einer angemessenen Frist prüfen.
FAZIT:
Auch der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Kaution wird erst fällig,
wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine For-
derungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen.
GEWERBERAUMMIETE
Anspruch auf Kautionszahlung
nach Mietende
Ist das Mietverhältnis beendet, so hat
der Vermieter noch so lange Anspruch
auf Zahlung der Kaution, solange ihm
aus dem beendeten Vertrag noch For
derungen zustehen. Hat die Klage auf
Zahlung der Kaution Erfolg, muss der
Vermieter hierüber abrechnen.
OLG Koblenz, Urteil vom 09.04.2018 - 5 U 1323/1
