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2-01.2019
FORTFÜHRUNG TROTZ
ABGELAUFENER AMTSZEIT
Verwalter ist nicht mehr
Zustellungsvertreter
Führt der ehemalige Verwalter über
das Ende seiner Bestellungszeit die
Verwaltung fort, ist er nicht mehr nach
§ 45 Abs. 1 WEG Zustellungsvertreter
der Eigentümer. Ist die Bestellung des
Verwalters abgelaufen oder ein bestell
ter Verwalter aus anderen Gründen
nicht vorhanden, kann die Zustellung
entweder direkt an die beklagten
Eigentümer oder in entsprechender
Anwendung von § 45 Abs. 2 WEG an
den von den Eigentümern bestellten
Ersatzzustellungsvertreter oder an
einen durch das Gericht bestellten
Ersatzzustellungsvertreter erfolgen.
BGH, Urteil v. 20.04.2018, V ZR 202/16
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FAKTEN:
Die Eigentumsanlage besteht aus drei Häusern. In der Teilungserklärung ist
geregelt, dass die Eigentümer der Häuser eigenständige Untergemeinschaften darstellen.
Ihnen ist die Beschlusskompetenz über sämtlicheMaßnahmen ihre Einheiten betreffend
eingeräumt. Für die jeweiligen Wirtschaftseinheiten werden getrennte Rücklagenkon-
ten geführt. Die Gesamtgemeinschaft hatte beschlossen, dass die Kosten der in den
Untergemeinschaften durchgeführten Erhaltungsmaßnahmen über die Rücklage zu
buchen sind, soweit sie über den angesetzten Betrag für „Reparaturen“ hinausgehen.
Ein Eigentümer hat dagegen geklagt. Ohne Erfolg. Den Wohnungseigentümern fehlte
nicht die erforderliche Beschlusskompetenz (§ 10 Abs. 7WEG). Der Beschluss war auch
nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil dadurch die gebildeten Rücklagen „abge-
schmolzen“ würden. Laut Beschluss darf die Buchung aus der Instandhaltungsrücklage
nur für die Beträge erfolgen, die über den im Wirtschaftsplan beschlossenen Betrag
für Reparaturen hinausgehen. Für die laufenden Kosten war eine Ausgabenposition im
Wirtschaftsplan gebildet worden.
FAZIT:
InMehrhausanlagen ist in Bezug auf Instandhaltung stets zu berücksichtigen, dass
beschlossene Erhaltungsmaßnahmen im Auftrag der Gesamtgemeinschaft in Auftrag
gegeben werden müssen. ImAußenverhältnis trifft so jeden Eigentümer die Teilhaftung
des § 10 Abs. 8 WEG, auch wenn er nicht der Untergemeinschaft angehört. Sind in der
Teilungserklärung keine Regelungen über getrennt zu bildende Instandhaltungsrück-
lagen vorhanden, ist es gerade interessensgerecht, wenn der Verwalter für die einzelnen
Untergemeinschaften getrennte Rücklagen bildet.
INSTANDHALTUNGSRÜCKLAGE FÜR
UNTERGEMEINSCHAFTEN
Gesamtgemeinschaft
entscheidet
Sind in der Teilungserklärung Unter
gemeinschaften mit eigenen Be
schlusskompetenzen gebildet und
führt der Verwalter für die jewei
ligen Untergemeinschaften eigene
Instandhaltungsrücklagen, besteht
eine Beschlusskompetenz der Ge
samtgemeinschaft, wonach Beträge
für Erhaltungsmaßnahmen, die den
in den jeweiligen Wirtschaftsplänen
gebildeten Kostenansatz für „Repa-
raturen“ übersteigen, über die
jeweilige Instandhaltungsrücklage
gebucht werden.
AG Solingen, Urteil v. 08.12.2017, 15a C 32/17
OHNE SCHRANKEN?
Parken und Gartennutzung
Werden durch das Parken eines Kfz
die Interessen der übrigen Eigentü
mer nur unwesentlich beeinträchtigt,
widerspricht ein Beschluss ordnungs
mäßiger Verwaltung, der kategorisch
eine Nutzung der im Gemeinschafts
eigentum befindlichen Zuwegung
durch das Abstellen von Fahrzeugen
am Ende der Zufahrt verbietet. Ist
den Eigentümern in der Teilungs
erklärung die Befugnis eingeräumt,
über die Gartengestaltung der ihrem
Sondernutzungsrecht unterliegenden
Gemeinschaftsflächen frei entschei
den zu können, umfasst dies auch die
Befugnis, dort befindliche Bäume zu
fällen.
AG Hamburg, Urteil v. 24.05.2017, 22a C 89/16
UNZULÄSSIGE BAULICHE
VERÄNDERUNG
Verjährung schadet nicht
Ist der Individualanspruch des ein
zelnen Eigentümers auf Beseitigung
einer unzulässigen baulichen Verän
derung verjährt, kann die Eigentümer
gemeinschaft die Wiederherstellung
des ursprünglichen Zustands beschlie
ßen. Denn die Verjährung führt nicht
dazu, dass der Zustand legalisiert
würde. Der geschaffene Zustand ist
weiterhin unzulässig und stellt eine
unzulässige bauliche Veränderung
dar. Demzufolge kann die Eigentü
mergemeinschaft als Maßnahme der
Instandhaltung und Instandsetzung
die Wiederherstellung des ursprüng
lichen Zustands beschließen.
LG Frankfurt/Main, Urteil v. 07.06.2018, 2-13 S 98/17
