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-8.2018
Die Konjunktur an den Immobilienmärkten steuert ihrem Höhepunkt entgegen. Die Immo-
bilienpreise steigen, da das Angebot nicht reicht, um die boomende Nachfrage zu decken.
Banken sind verstärkt gefordert, Risiken und Chancen von Finanzierungen sorgsam abzuwägen.
städten sei das Mietsteigerungspotenzial
weitgehend ausgereizt, sodass ein weniger
prominenter Standort imRendite-Risiko-
Vergleich das nachhaltigere Potenzial auf-
weisen könne.
Dennoch ist Herz der Ansicht, dass
die Risikoprämie bei Finanzierungen un-
terhalb des Core-Segments oft zu mager
ausfällt. So betrage die Marge – die ne-
ben Risiken auch wegen regulatorischer
Auflagen gestiegene Verwaltungskosten
zu decken hat – bei Bestandsobjekten
in B-Lagen im Schnitt 110 Basispunkte,
obwohl Korrekturphasen an den Immo-
bilienmärkten sie meist erheblich heftiger
träfen als die vergleichsweise recht liqui-
den Big-7-Standorte. „Die Lage ist diffizil“,
räumt Herz ein. Als Folge der boomenden
Immobilienmärkte seien die Kaufpreise
querbeet mitunter kräftig gestiegen, was
sich bislang kaum in der Entwicklung des
Loan to Value (LTV) widerspiegle. Dieser
bewegt sich im Schnitt bei 65 bis 70 Pro-
zent des Marktwerts einer Immobilie und
sei damit kaum höher als vor zwei oder
drei Jahren. Stark nach oben geschossen
sind aber die Beleihungsausläufe. Der
Beleihungswert orientiert sich an den
langfristigen, konservativ kalkulierten
Ertragsperspektiven von Objekten.
„Bei einem LTV von 60 Prozent liegt
der Beleihungsauslauf bei Gewerbeimmo-
bilien in den Toplagen mittlerweile häufig
bei 100 Prozent oder darüber“, rechnet
Jan Peter Annecke, Bereichsleiter für ge-
werbliche Immobilienfinanzierungen bei
der Münchener Hypothekenbank (Mün-
chener Hyp), vor. Trotzdem sei das kein
Anlass zur Beunruhigung, sofernmanmit
der Situation vernünftig umgehe. „Ein ho-
her Beleihungswertauslauf von 100 Pro-
zent und darüber stellt für uns prin-
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