26
FINANZIERUNG, INVESTMENT & ENTWICKLUNG
I
IMMOBILIENBANKEN
zipiell kein Tabu dar“, so Annecke. „Aber
die Anforderungen, die wir an solche Be-
leihungen stellen, sind deutlich gestiegen.
Allerdings setzen unsere Kunden ohnehin
viel eigenes Geld ein – 40 bis 50 Prozent
Eigenkapital sind die Regel.“
Peter Axmann, Leiter Immobilien-
kunden der HSH Nordbank, gibt zu be-
denken, dass explodierende Objektpreise
vor allem die Kosten der Refinanzierung
in die Höhe treiben. Durch die steigende
Differenz zwischen Markt- und Objekt-
wert sinkt der Anteil des Immobilienkre-
dits, der günstig über Pfandbriefe refinan-
zierbar ist. „Für den Teil der Finanzie-
rung, der 60 Prozent des Beleihungswerts
übersteigt, werden Zinsaufschläge fällig,
die 100 bis 150 Basispunkte über der via
Pfandbriefe gedeckten Tranche liegen
können“, erklärt Axmann.
Das zeigt: Investoren und Banken sind
gefordert, eine stimmige Balance zwischen
ihrer Risikoneigung und demNutzen von
Ertragschancen zu finden. Eine beliebte
Option, um die Marge aufzupolieren, ist
das Mitfinanzieren von Projektentwick-
lungen. „Solche Kredite sind mit höheren
Risiken behaftet, dafür ist die Marge mit
im Schnitt über 160 Basispunkten attrak-
tiv“, findet Herz. Zumal die Laufzeit mit
zwei bis vier Jahren überschaubar sei.
Balance finden zwischen
der Risikoneigung und
den Ertragschancen
Zu denHäusern, die recht aktiv bei der
Finanzierung von Bauträgermaßnahmen
und Projektentwicklungen sind, zählt die
DGHyp. Fast 25 Prozent des Neugeschäfts
von 6,4Milliarden Euro entfielen 2017 auf
diese beiden Finanzierungssparten. 2018
soll dieQuote auf 30 Prozent steigen. „Spe-
kulative Vorhaben finanzieren wir grund-
sätzlich nicht“, sagt Jordan. Wichtig seien
das Know-how und der Track Record des
Projektentwicklers sowie die Vorvermie-
tung des jeweiligen Vorhabens. „Begehr-
te Objekte sind häufig schon unmittelbar
nach Erteilung der Baugenehmigung
verkauft“, ergänzt Sabine Barthauer, Vor-
standsmitglied der DeutschenHypo. Stark
engagiert in der Projektentwicklungs- und
Bauträgerfinanzierung (Anteil am Neu-
geschäft: knapp 30 Prozent) ist auch die
Bayern LB. „Projektentwickler und deren
Investoren suchen hände
ringend nach
Grundstücken, insbesondere für Woh-
nungen, Büros und Logis
tikimmobilien in
den Ballungszentren und anVerkehrskno-
tenpunkten“, sagt Gustav Kirschner, Ab-
teilungsleiter Vertrieb Immobilienkunden
Deutschland der Bayern LB.
Derweil nähern sich die Zeiten der
Null-Zins-Politik dem Ende. Die Europä-
ische Zentralbank (EZB) wird imSeptem-
ber zunächst ihre Anleihen-Ankaufpro-
gramme reduzieren und am Jahresende
beenden. Und im Sommer 2019 dürfte
sie wohl damit beginnen, die Zinsen an-
zuheben. „Einen Zinsanstieg von 25 oder
50 Basispunkten würden die Immobilien-
märkte wahrscheinlich problemlos weg-
stecken, sofern die volkswirtschaftlichen
Fundamentaldaten intakt bleiben“, mut-
maßt Köntgen. In den nächsten zwei bis
drei Jahren seien negative Signale von der
Zinsseite oder ein konjunktureller Ein-
bruch jedoch ziemlich unwahrscheinlich,
sagt Barthauer.
Änderung der Zinspolitik
der EZB wird den Markt
weiter umgestalten
Allerdings könnte ein exogener Schock
– ausgelöst durch eine politische Krise
oder einenHandelskrieg – diese Prognose
schnell hinfällig werden lassen, räumt sie
ein. Kirschner bereitet noch ein Umstand
Kopfschmerzen: Ab 2022 werden die ver-
schärftenKapitalanforderungen von Basel
III/IV schrittweise eingeführt. „Lang lau-
fende Kredite, die heute in die Bücher ge-
nommenwerden, müssen diesenAuflagen
genügen. Sie werden neben der Zinsent-
wicklung einen sehr großen Einfluss auf
die Refinanzierung und die Zinskosten
von Immobilienkrediten haben.“
«
Norbert Jumpertz, Staig
Neugeschäft (einschließlich Prolongationen) und Kreditbestand wichtiger Banken
in der gewerblichen Immobilienfinanzierung (in Mrd. Euro)
ÜBERSICHT
IMMOBILIENFINANZIERUNG
*ohne Prolongationen
Quelle: Angaben der Institute, eigene Recherche
Neugeschäft
Kreditbestand
Name der Immobilienbank
2017
2018
2017
Aareal Bank
8,8
7,0 - 8,0
25,1
Bayern LB
6,3
k.A.
18,4
Berlin Hyp
8,1
k.A.
20,1
Deutsche Hypo
3,8
ca. 3,0
12,1
Deutsche Pfandbriefbank (pbb)
10,7
10,0 – 11,0
24,9
DG Hyp
6,4
*
k.A.
20,5
HSH Nordbank
4,7
4,2
11,8
Landesbank Hessen-Thüringen
(Helaba)
8,7
8,3
34,3
Münchener Hypothekenbank
(Münchener Hyp)
1,9
1,9
8,1
Deutsche Postbank
3,3
k.A.
k.A.
