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0.2017
es nicht nur um eine Nachverdichtung im
Bestand, sondern um vollständige Pro-
jekte. Denn zum einen unterliegen Neu-
bauimmobilien nicht den regulatorischen
Instrumenten wie der Mietpreisbremse
oder dem Umwandlungsverbot. Zum an-
deren lassen sich Projektentwicklungen
zum 21- bis 24-Fachen realisieren, wenn
man die Grundstückspreise und die Bau-
kosten mit einbezieht, während auch jen-
seits der Vorzugslagen im Bestand heute
Faktor 28 bis 30 keine Seltenheit mehr ist.
UNTERSTÜTZUNG VON DEN KOMMUNEN
Rückenwind dürften sie dabei von den
Kommunen erhalten. Diese begleiten die
Grundstückskäufe und -entwicklungen
durch Immobilien-AGs meist positiv, so-
fern diese den Großteil des neu gebauten
Wohnraums langfristig imBestand halten.
Aus unternehmerischer Sicht lohnt sich
eine Projektentwicklung dann, wenn pro
Quadratmeter entstehender Wohnfläche
nicht mehr als 3.000 Euro anfallen: 800
bis 1.000 Euro für den Grundstückskauf,
2.000 Euro für die Baukosten. Eine Ver-
mietung ist bei entsprechendem Wohn-
standard zu elf Euro je Quadratmeter zu
erreichen.
GEMISCHTE STRATEGIEN, MEHR SICHERHEIT
Darüber hinaus kann es sich lohnen, einen
gewissen Anteil der entstehenden Fläche
als Eigentumswohnungen zu verkaufen.
Wenn bei diesen Wohnungen der Qua-
dratmeter für 3.500 bis 3.800 Euro veräu-
ßert wird, kann der Projektentwickler den
Gewinn sofort mit einem Teil der Bauko
sten verrechnen. Diese höhere Flexibilität,
den der Neubau bietet, ist ein nicht zu un-
terschätzender Vorteil für die Entwickler.
Mein Fazit: Auch für die Immobilien-
AGs wird es sich beim Einstieg in das
Neubaugeschäft erst einmal um ein He-
rantasten handeln. Schließlich bedeutet
dies, über Jahre hinweg etablierte Struk-
turen aufzulockern und sich intern neu
auszurichten. Zunächst werden die finanz-
stärkerenAGs diesen notwendigen Schritt
wagen und eine Vorreiterrolle einnehmen,
kleinere Mitbewerber werden folgen – al-
lein schon aufgrund des gegenwärtigen
Wachstumszwangs und der Verpflichtung
gegenüber den Aktionären, eine attraktive
Rendite zu erwirtschaften.
SUMMARY
»
Immobilien-AGs können kaum noch Bestandsobjekte zu vertretbaren Preisen aufkaufen.
Auch übernahmefähige Wettbe-
werber gibt es im konsolidierten Markt nur noch vereinzelt.
»
Die Unternehmen benötigen deshalb ein zweites Standbein: das Neubauseg-
ment.
Dabei geht es nicht nur um Nachverdichtung im Bestand, sondern um vollständige Projekte.
»
Die finanzstärkeren Immobilien-AGs
werden
diesen Schritt zuerst wagen und damit eine Vorreiterrolle einnehmen. Kleinere Mitbewerber werden folgen.
«
Jürgen F. Kelber, Frankfurt
Jürgen F.
Kelber,
Ge-
schäftsführender
Gesellschafter
Dr. Lübke &
Kelber GmbH
AUTOR
