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EXPO REAL
2017
I
GEWERBLICHE IMMOBILIENFINANZIERUNG
vergleichbar. „Für Objekte in guten La
gen der Metropolregionen, für die damals
die 18-fache Jahresmiete bezahlt wurde,
muss aktuell mitunter das 25-Fache auf
den Tisch geblättert werden“, erklärt Pohl.
DER BELEIHUNGSWERT IST NACHHALTIG
Der LTV kann darüber hinwegtäuschen,
dass Finanzierungen vielleicht mit „hei
ßer Nadel gestrickt“ wurden. Vorsicht
sei geboten, wenn der konservative, nach
der Beleihungswertverordnung errechne
te Beleihungswert und der Verkehrswert
zu sehr auseinanderklafften, so Pohl. Der
Beleihungswert spiegelt den nachhaltigen
Wert von Gewerbeimmobilien wider und
schwankt deshalb weit weniger als der
Verkehrswert.
Üblicherweise liege die Abweichung
zwischen Beleihungs- und Verkehrs
wert bei etwa zehn Prozent, weiß Peter
Axmann, Leiter Immobilienkunden der
HSH Nordbank. Aktuell betrage sie teil
weise 30 bis 40 Prozent. Anders ausge
drückt: Eine 60-Prozent-Finanzierung
auf LTV-Basis entspräche im Extremfall
fast einer 100-Prozent-Finanzierung auf
Beleihungswert-Basis. Das sei ein starkes
Indiz dafür, dass der Immobilienzyklus
Tochtergesellschaften abgeben. Immobi
lienbanken stellen zudem ihre Immobili
enkredite regelmäßig auf den Prüfstand.
In Sensitivitätsanalysen wird getestet, wie
sich beispielsweise eine Veränderung des
Cashflows, etwa aufgrund einer konjunk
turellen Eintrübung, oder höhere Zinsen
amEnde der Laufzeit auf die Finanzierung
auswirken. „In Summe ergibt sich so un
ter anderem ein Blick auf die Robustheit
des gesamten gewerblichen Immobilien
finanzierungsportfolios“, versichert En
ders. Ähnlich verfahren die anderen Im
mobilienfinanzierer.
Damit sind die Risikokontrollinstrumente der Banken noch nicht aus
geschöpft. So führen alle Institute regel
mäßig eigene interne Stresstests für ihr
gesamtes Kreditportfolio in Form von
Szenariosimulationen durch. „Als Para
meter hierfür werden zumBeispiel Verän
derungen des Bruttoinlandsprodukts, der
Zinsen und Währungen herangezogen“,
erläutert Eisenreich die Vorgehensweise.
Des Weiteren unterziehe die Europäische
Zentralbank (EZB) einmal pro Jahr alle
Banken einem Stresstest.
«
Norbert Jumpertz, Staig
den Peak erreicht habe, konstatiert Ax
mann. Es bedeute außerdem, dass die
Immobilienbanken tendenziell einen
immer geringeren Teil ihrer Kredite über
Pfandbriefe refinanzieren könnten, fügt
er hinzu. Hierfür ist der Beleihungswert
maßgebend: Maximal dürfen 60 Prozent
des Beleihungswerts via Pfandbrief am
Kapitalmarkt platziert werden.
Von einer allzu starren Fixierung auf
den Beleihungswert hält pbb-Risikovor
stand Andreas Schenk jedoch wenig:
Mit auf die jeweilige Finanzierung ab
gestimmten Covenants ließen sich selbst
höhere Beleihungsausläufe verkraften. Bei
der pbb müssen Kunden in der Regel ihre
Mietzahlungsansprüche abtreten. So ist
sichergestellt, dass Zins und Tilgung ge
leistet werden. Darlehensnehmer können
nur über den Restbetrag verfügen.
„Das hat darüber hinaus den Vorteil,
dass wir zusätzlichenHandlungsbedarf er
kennen, weil beispielsweise ein wichtiger
Mieter die Miete nicht oder erst verspätet
überweist“, sagt Schenk. Die Münchener
Hyp sieht auch in Zusatzsicherheiten
einen Weg, höhere Beleihungsausläufe
abzufedern – etwa in Form von Ga
rantieerklärungen, die Mutter- für ihre
Donnerstag, 5. Oktober 2017,
11:00 – 11:50 Uhr
Expo Real Forum, Halle A2, Stand 540
Finanzierung
Strukturierte Finanzierung: „Das Ganze
ist mehr als die Summe seiner Teile“
Teilnehmer:
Marcellino Graf von und
zu Hoensbroech (HFS Helvetic Financial
Services AG), Hans Volkert Volckens
(CA Immo AG)
EXPO-DISKUSSION
NEUGESCHÄFT
GEWERBLICHE IMMOBILIENKREDITE
wichtige Immobilienbanken
(alphabetisch)
1. Halbjahr 2017
(Mrd. Euro)
1. Halbjahr 2016
(Mrd. Euro)
Bayern LB
keine Angaben
keine Angaben
Berlin Hyp
3,1
2,9
Deka Bank
keine Angaben
keine Angaben
Deutsche Hypo
2,1
1,8
Deutsche Pfandbriefbank
(pbb)
4,5
4,5
DG Hyp
2,7
3,4
HSH Nordbank
2,3
1,9
Landesbank Hessen-Thüringen
(Helaba)
4,2
4,9
Münchener Hypothekenbank
1,0
0,6
Postbank
keine Angaben
keine Angaben
Quelle: Angaben der Immobilienbanken
