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0.2017
Wäre es da nicht eine Alternative, sel-
ber neu zu bauen?
In Ausnahmefällen
bauen wir tatsächlich nicht nur um, son
dern reißen auch ab und ersetzen unwirt
schaftliche Assets durch Neubauten. Für
unseren Empira Residential FundGerma
ny ist dies allerdings nur als Beimischung
geplant.
Andere Investoren reagieren darauf, in-
dem sie Forward Deals einkaufen.
Nach
eingehender Analyse haben wir uns bei
unserem neuen Fonds dagegen entschie
den. Man holt sich mit der Beurkundung
einer Projektentwicklung erheblichenMa
nagementaufwand herein. Zudem kauft
man meist zu hohen Faktoren und am
oberen Ende des jeweiligen Mietmarktes.
Unserer Erfahrung nach ist es sinnvoller,
sich gezielt auf Objekte mit risikoarmem
Mietniveau und Potenzialen zu konzen
trieren.
Herr Knapp, welche Strategien verfol-
gen Sie imengen deutschenWohnungs-
markt?
Wir investieren im Wohnungs
bereich in Deutschland gezielt in Märkte,
welche bei guten Einstiegspreisen auch
Wert- und Entwicklungspotenziale aus
Lage oder Objekt aufweisen.
Wo finden Sie diese denn noch?
Nicht
mehr so häufig in den A-Städten. Diese
werden durch „unintelligente“ Invest
ments überschwemmt. Interessant sind
die Metropolregionen, da sich der Nach
fragedruck der Innenstädte auf den Ver
flechtungsbereich auswirkt.
Was sind für Sie die Schlüsselfaktoren
im Umland der Metropolregionen?
Hier
spielt die Verkehrsanbindung eine wesent
liche Rolle, da viele der Bewohner einpen
deln. Hier ist in den A-Städten meist eine
gute ÖPNV-Anbindung wichtig. Daneben
müssen natürlich die Wohnqualität und
die Infrastruktur passen.
Dann müssten Sie sich doch auf die Top-
7-Städte fokussieren!
Nicht nur! Aus un
serer Sicht gibt es eine ganze Reihe von
B- und C-Städten, die bei niedrigeren Ein
stiegspreisen ebenfalls sehr interessante
Perspektiven aufweisen.
Wider unintelligente Investments
Lahcen Knapp,
Verwal-
tungsrat der Empira AG,
über den Umgang mit dem
hohen Nachfragedruck in
den Metropolregionen. Die
Druckventile lauten: Rostock,
Dresden und ... Ostwestfalen.
«
Redaktion
ZUR PERSON
Lahcen Knapp
ist Verwal-
tungsrat der Empira AG mit Sitz in Zug/Schweiz.
Die Empira-Gruppe ist Investment Manager
für institutionelle Investoren mit dem Fokus
deutschsprachiges Europa.
Wie finden Sie diese?
Wir unterhalten
dafür unseren eigenen Research-Bereich
unter der Leitung von Prof. Dr. Steffen
Metzner. Insbesondere bei den Universi
täts- und Landeshauptstädten haben wir
eine Reihe von hochinteressanten Stand
orten identifiziert. Im Vergleich zu den
A-Städten mit ihrer durchschnittlichen
Anfangsrendite von unter vier Prozent
weisen die interessanten B- und C-Städte
– bei nicht höheremRisiko – eine ummin
destens 50 Basispunkte höhere Anfangs
rendite auf.
Und welche sind das?
Keine große Über
raschung dürfte sein, dass etwa Leipzig
und Dresden in den letzten Jahren eine
sehr dynamische Entwicklung nehmen.
Weniger beachtet wird dagegen die Ent
wicklung in Ostwestfalen. Dort sind wir
ebenfalls an mehreren Standorten aktiv.
Unsere Untersuchungen ergeben imHin
blick auf Einstandsrenditen und zukünf
tige Entwicklung meinen aktuellen Favo
riten: die Hansestadt Rostock.
Warum gerade Rostock?
Dort sind An
fangsrenditen von über 4,5 Prozent zu er
zielen. Die wirtschaftlichen Indikatoren
der heimlichen Hauptstadt von Meck
lenburg-Vorpommern stehen auf Grün,
nicht zuletzt bei der Einwohnerentwick
lung. Hier spielt die regionale Lage eine
große Rolle.
Also doch wieder Lage, Lage, Lage –
nur genauer analysiert?
Es ist auch ein
wichtiger Teil unserer Strategie, Verdich
tungsmöglichkeiten wie Dachgeschoss
ausbauten oder Hinterhofbebauungen zu
nutzen. Für wertentwicklungsorientierte
Investoren bieten sich dadurch sehr inte
ressante IRR-Ergebnisse von klar über fünf
Prozent. Natürlich benötigt man dafür
ein eingespieltes Team mit Expertise im
Portfolio- und Asset Management sowie
Kompetenz für die technische Steuerung.
