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20 JAHRE SPEZIAL
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INSTRUMENTE UND RAHMENBEDINGUNGEN
und Digitalisierung immer komplexer würden, mit „Nein“, weil
sich die entscheidenden Faktoren wie Kompetenz, Zuverlässig-
keit und Vertrauen zwischen den Finanzierungspartnern nicht
verändert hätten.
GOLDGRÄBERSTIMMUNG IM WILDEN OSTEN
Szenenwechsel: Die
Wiedervereinigung und derWunsch nach blühenden Landschaf-
ten begründeten den Aufstieg der Fonds bei der gewerblichen
Immobilienfinanzierung. Ein wahres Glücksrittertum war die
Folge. Die Bautätigkeit imOstenDeutschlands verzehnfachte sich
binnen weniger Jahre – finanziert über viele Tausende Anleger.
Themen wie die lange Anlagedauer, die hohen Gebühren durch
mehrstöckige Konstrukte und oft viel zu optimistische Progno-
serechnungen wollte niemand hören. Es wurde gebaut und über
die Fondsschienen finanziert. Obwohl die Bevölkerungszahl zu-
rückging, stiegen die Immobilienpreise stetig an.
Als dann die staatlichen Subventionen zurückgefahren wur-
den und die Steuervorteile fielen, platzte die Blase. Erste Fonds
fielen aus, die Zeit der Wertberichtigungen begann. Doch der
Fondsboom hielt an. Die Fondshäuser verlagerten sich nun ver-
stärkt auf ausländische Immobilien. Doch mit Beginn der Fi-
nanzkrise gerieten viele Fonds endgültig ins Stolpern. Einige der
oft viele Millionen schweren Offenen Fonds mussten schließen.
Auch viele Geschlossene Fonds gerieten in Turbulenzen, gingen
in die Insolvenz.
Der Gesetzgeber zog die Konsequenz und setzte zur Regu-
lierung an – erst langsam, dann schärfer. Nach der Finanzkrise
zog er die Leine mit demKAGB nun wirklich kurz. Die Folge war
einemassive Konsolidierung und Professionalisierung imFonds-
bereich. Während Offene und Spezialfonds weiterhin beliebte
Finanzierungsinstrumente für Immobilien blieben, kommen
die ehemals Geschlossenen Fonds, heute Publikums-AIFs, nur
langsam wieder auf die Beine, da viele Vertriebe sie angesichts
der vielen Ausfälle immer noch meiden.
CMBS: EIGENTLICH BESSER ALS IHR RUF
So traditionell die Branche
der gewerblichen Immobilienfinanzierungen scheinen mag, sie
ist durchaus auch Neuerungen aufgeschlossen: Bis 2007 spielten
Banken gernmit Kreditderivaten und -verbriefungen. Angesichts
der lockenden Renditen wurden diese immer riskanter gestaltet.
Das Vabanque-System ging so lange gut, wie die Immobilien-
preise stiegen. Dann aber kam der Wendepunkt. Das war wieder
einer dieser Momente, an dem die Zeit stillzustehen drohte.
Nachdem im April 2007 die New Century Financial Corpo-
ration (NCFC), der drittgrößte Anbieter von Subprime-Hypo-
theken, Gläubigerschutz beantragt hatte, stürzte im September
2008 Lehman Brothers. Ab diesem Moment waren die Folgen
gigantisch, denn niemand hatte bis dahin geahnt, wie sehr die
ganze Finanzwelt durch Gegengeschäfte tatsächlich miteinander
verflochten war. Wie Dominosteine fielen große Unternehmen
und Institute, unter ihnen auch die HRE. Das Transaktionsvolu-
men bei Immobilien brach ein, entsprechend ging auch die Zu-
sage gewerblicher Darlehen bei den Pfandbriefbanken zurück.
Der Rückgang imNeugeschäft lag vor allemammangelndenVer-
trauen. Daraufhin begann die EZB ihr Zinssenkungsprogramm.
Die Sonderkonjunktur für die Banken wurde eingeläutet. Für
die deutschen Banken gehörten die Jahre „nach Lehman“ zu den
schwierigsten seit Jahrzehnten. Die Folge war eine starke Markt-
konsolidierung auf der Anbieterseite. Einige wichtige Player ver-
abschiedeten sich aus dem Geschäftsfeld. Ausländische Banken
zogen sich zurück.
„CMBS-Verbriefungen haben seit der Krise ein schlechtes
Image, dabei sind sie eigentlich ein gutes Produkt“, sagt Francesco
Fedele, Gründer undHauptaktionär der BF.direkt AG, die sich auf
Finanzierungslösungen für Immobilienprojekte spezialisiert hat.
Die Banken hielten jedoch mit dem Pfandbrief immer noch ein
sehr günstiges Refinanzierungsinstrument in den Händen. Und
auf dieser langfristigen Finanzierung über Pfandbriefe, gekoppelt
an eine Buy-and-hold-Strategie der Investoren, fußt die Stärke
des deutschen Immobilienmarktes, sind sich Immobilien- und
Finanzexperten einig. KeinWunder: Der Pfandbrief trotzte allen
Turbulenzen stoisch. Seinen untadeligen Ruf konnten weder die
Finanzkrise noch die Staatsschuldenkrise im Euroraum in Frage
stellen. „Der Pfandbrief ist bis heute ein konservatives und sehr
wertorientiertes Refinanzierungsinstrument, das maßgeblich zur
Stabilität der Finanzierungsstrukturen und damit auch zur Stabi-
lität des deutschen Finanzierungsmarkts beigetragen hat“, bestä-
tigt Gero Bergmann, Marktvorstand der BerlinHyp. Er sei seriös,
könne aber auch innovativ sein, wie Grüne Pfandbriefe zeigten.
Doch es gibt auch andere Finanzierungsansätze. Kurt Neuwirth
von Neuwirth Finance in Starnberg hat sich auf die Immobili-
enfinanzierungsvermittlung mit fortlaufender Zinsberatung
»
„Für mich sind die neuen Finanzierer derzeit eher komplemen-
täre Ergänzungen und weniger Wettbewerber im großen Stil.“
Jan Peter Annecke,
Bereichsleiter Gewerbliche Immobilienfinanzierung der Münchener Hypo
Foto: MünchnerHyp
