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2.2017
Möglichkeit einer dinglichen Sicherheit
zur Abdeckung von geplanten Ausfällen
(Alter) und von Restrisiken (etwa Aus
fall des laufenden Einkommens auf
grund von Arbeitslosigkeit) offenlassen.
›
Prolongierungen:
Die Prüfung von An
schlussfinanzierungen sollte ohne die
Anwendung der neuen Regeln erfolgen.
›
Ältere Menschen:
Kredite für Reno
vierungen oder Maßnahmen für einen
altengerechten Umbau sollten von den
restriktiven Regelungen der Rückzahlfä
higkeit aus dem laufenden Einkommen
befreit werden. Das Gleiche gilt für Im
mobilienverzehrkreditverträge.
›
Renovierungen und Sanierungen:
Ge
nerell solltenDarlehen zur Finanzierung
von Renovierungen und Sanierungen
zwecks Werterhalt außen vor bleiben.
›
Bagatellgrenze:
Für Kleinkredite sollte
die Nichtanwendung der Neuregelung
möglich sein.
Mit Kabinettsbeschluss vom 21. De
zember 2016 hat die Bundesregierung
in einem Gesetzentwurf zum Finanz
aufsichtsrechtergänzungsgesetz (FinErg
Wohn) Immobilienverzehrkredite von
der Regelung ausgenommen. Außerdem
können Wertsteigerungen bei Krediten
für Bau- und Renovierungsmaßnahmen
berücksichtigt werden. Vorgesehen sind
auch Ausnahmen für Anschlussfinan
zierungen. Rechtsverordnungen sollen
Leitlinien der Kreditprüfung vorgeben,
die unklare Rechtsbegriffe konkretisieren.
Während die Reformpunkte einige
zulässige Erleichterungen der EU-Richt
linie nachholen, hat die Bundesregierung
im gleichen Gesetzentwurf neue, auf rein
nationaler Initiative beruhende Vorkeh
rungen gegen eine drohende Immobilien
blase formuliert. Ihre Aktivierung ist nur
im Krisenfall durch die Bundesanstalt
für Finanzdienstleistungsaufsicht vorge
sehen, deren Entscheidung auf Analysen
der Deutschen Bundesbank gestützt wird.
Entsprechend einem neu einzuführenden
§ 48u KWG sind folgende Maßnahmen
vorgesehen:
›
eine Obergrenze für das Verhältnis von
Darlehenshöhe und Immobilienwert
(Beleihungsgrenze);
›
die Vorgabe eines Zeitraums, in dem
ein Anteil der Immobilienfinanzierung
zurückgezahlt sein muss, alternativ
die Vorgabe einer maximalen Laufzeit
(Amortisationsanforderung);
›
die Vorgabe einer Obergrenze für die
gesamten Zins- und Tilgungsleistungen
aufgrund aller Darlehensverträge be
zogen auf das verfügbare Einkommen
(Schuldendienstfähigkeit; Schulden
dienstdeckungsgrad);
›
die Vorgabe einer Obergrenze für die
Gesamtverschuldung bezogen auf das
gesamte Einkommen in einembestimm
ten Zeitraum (Gesamtverschuldung-
Einkommens-Relation).
WIRKSAMKEIT IST FRAGWÜRDIG
Da die
Maßnahmen erst nach der Feststellung
einer (drohenden) Überhitzung in Kraft
gesetzt werden, stellt sich die Frage der
Wirksamkeit als Instrument zur Fi
nanzmarktstabilität. Eine zeitverzögerte
Datenerfassung und -bewertung, nicht
berücksichtigte Daten aus anderen Mit
gliedsstaaten und die ausschließliche Er
fassung von Neuverträgen lassen diese
fragwürdig erscheinen. Der Regionalität
von Blasen wird nicht Rechnung getra
gen. Es fehlen genaue Aufgriffsnormen
zum Tätigwerden der Bafin. Zudem wer
den Stundungen, Ratenanpassungen und
Laufzeitverlängerungen ausgeschlossen.
Weiterhin wird die Gesamtsicht des Kre
ditnahmepotenzials einesHaushalts unzu
reichend berücksichtigt. Die Vermögens
lage, bereits bestehende Verpflichtungen
und das Konsumverhalten bleiben bei der
Kreditprüfung außen vor.
Fazit: Der Entwurf zum FinErg Wohn
berücksichtigt zwar einige Kritikpunkte,
beinhaltet aber weitere Eingriffe in Ver
tragsfreiheit undMarktsteuerung. Anders
ausgedrückt: Die deutsche Politik wird
zum Handlanger einer Zentralbank, die
mit der Verbilligung des Kreditzugangs
der Krisenstaaten ihre Kompetenzen
überschreitet.
SUMMARY
»
Die derzeitige
Geldpolitik der Europäischen Zentralbank
beinhaltet erhebliche Risiken für den Finanz- und Immobiliensektor.
Um dem entgegenzuwirken, wurden Folgeinterventionen wie die
EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WKR)
für notwendig befunden.
»
Die
WKR wurde jedoch überaus restriktiv in deutsches Recht umgesetzt.
»
Sowohl seitens der Immobilienwirtschaft als auch der Kreditinstitute und des
Bundesverbandes der Verbraucherzentralen werden deshalb eine
Gesetzesänderung und eine Ausschöpfung möglicher Spielräume gefordert.
«
Prof. Dr. Dirk Meyer, Hamburg
Auf wackeligen Füßen:
Neue Regelungen zur
Immobilienfinanzierung
haben einiges durch-
einandergewirbelt.
