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INVESTMENT & ENTWICKLUNG
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IMMOBILIENFINANZIERUNG
erneut sinken.“ Für die HSH Nordbank
wird 2017 auch sonst spannend. Sie steht
– als Folge des EU-Beihilfeverfahrens –
zum Verkauf.
Viele Optionen sind denkbar, so etwa
die Übernahme durch einen Private-
Equity-Investor wie zum Beispiel Lone
Star. Der hatte 2005 bereits die Allgemei-
ne Hypothekenbank Rheinboden über-
nommen, umstrukturiert, in Corealcredit
umbenannt und 2013 an die Aareal Bank
weiterverkauft. In den letzten Jahren
sind eine Reihe ehemals namhafter Im-
mobilienbanken von der Bildfläche ver-
schwunden – allen voran die Eurohypo/
Hypothekenbank Frankfurt und außer
der Rheinboden/Corealcredit die West-
deutsche Immobilienbank (WestImmo).
Einer Untersuchung des Immobilien-
dienstleisters CBRE zufolge verlieren die
klassischen Immobilienfinanzierer – wie
Hypotheken- und Landesbanken – an Be-
deutung. Trotz Immobilienboom sackte
ihr Darlehensbestand in fünf Jahren (2010
bis 2015) von 301,5 auf 260,5 Milliarden
Euro ab – einMinus von rund 13 Prozent.
Allerdings traf diese Entwicklung
nicht alle Immobilienbanken in gleichem
Maße. Es gibt einige Finanzierungshäu-
ser wie zum Beispiel die MünchenerHyp,
die ihren Kreditbestand von 18,0 auf 21,5
Milliarden Euro (2012 bis 2016) sogar ver-
gleichsweise deutlich hochzuschrauben
vermochte (siehe Tabelle).
Die Deutsche Pfandbriefbank (pbb)
zählt zu den Immobilienbanken, die ihr
Kreditneugeschäft (inklusive Prolonga-
tionen) reduziert haben – 2015 (Q3-Er-
gebnis): 7,9 Milliarden Euro; 2016 (Q3-
Ergebnis): 6,3 Milliarden Euro. „Unsere
Risikostandards sind konservativ, jedes
Geschäft muss individuell unseren Risk-
Return-Anforderungen genügen“, sagt
Thomas Köntgen, stellvertretender pbb-
Vorstandschef. Der Beleihungsauslauf der
bewilligten Kredite betrug im Schnitt 62
Prozent.
MEHR PROJEKTFINANZIERUNGEN
Auf-
grund der dürftigen Margen risikoarmer
Bestandsfinanzierungen und eines schwä-
cheren Investmentmarktes wollen Immo-
bilienbanken verstärkt Projekte finanzie-
ren. Bei der Deutschen Hypo entfällt hie-
rauf ein Drittel des Neugeschäfts – 2016:
über eine Milliarde Euro. Dieser Bereich
sei risikoreicher als die Bestandsfinanzie-
rung von Core-Immobilien, räumt Pohl
ein. Aber die Renditechancen seien grö-
ßer, auch wegen des geringeren Wettbe-
werbs.
Wichtig für den Erfolg sind Pohl
zufolge profunde Kenntnisse der Eigen-
heiten des Projektentwicklungsgeschäfts
und gut etablierte Developer als Darle-
hensnehmer. Pohl verweist auf die Kölbl
Kruse Gruppe als Beispiel. Die Deutsche
Hypo beteiligte sich an der Finanzierung
eines ihrer neuesten Büroimmobilienvor-
haben: dem „Lister Dreieck“ inHannover.
Zurückhaltender agierenHelaba und pbb.
So dürfen Developmentfinanzierungen
im pbb-Immobilienportfolio höchstens
15 Prozent ausmachen. Das gilt in etwa
gleichem Maße – jedoch bezogen auf das
Neugeschäft – für die Helaba, die außer-
dem mit der OFB über eine eigene Pro-
jektentwicklungsgesellschaft verfügt. „Die
Risiken von professionell gemanagten
Projektentwicklungen sind heute – trotz
höherer Grundstückspreise und Baukos
ten – überschaubarer als früher, da dieOb-
jekte häufig bereits bei Baubeginn verkauft
sind“, betont Berger.
Aktiver in der Finanzierung von Im-
mobilienprojekten ist die BayernLB. Sie
konzentriert ihre Engagements auf die
Top-7-Städte. „Dort ist die Nachfrage
nach Gewerbeimmobilien stark und Be-
leihungsauflagen wie eine angemessene
Vorvermietungsquote lassen sich auf-
grund der derzeit guten Mietmärkte ein-
facher realisieren“, sagt Matthias Frenzel,
Leiter Finanzierung Büroimmobilien der
BayernLB. „Sofern Konzeption, Strate-
gie und Umfeld stimmig sind, finanziert
die BayernLB aber auch Vorhaben in so
genannten B-Städten.“ Gut ein Fünftel
der Kreditzusagen der Münchner von
etwa fünf Milliarden Euro sind 2016
in wohnwirtschaftliche Bauträgermaß-
nahmen geflossen. Stefan Schmidhuber,
Leiter Wohnwirtschaftliche Immobilien
und Portfolien der BayernLB, kann sich
vorstellen, dass der Anteil 2017 höher aus-
fällt. „München zählt neben Berlin zu den
Städten, die im Fokus neuer Bauvorhaben
stehen“, merkt Schmidhuber an.
Bislang die Finger gelassen von Deve-
lopment- und Bauträgerfinanzierungen
hat die MünchenerHyp. Das wird sich
womöglich bald ändern. „Wir prüfen die
Aufnahme von Developmentfinanzie-
rungen in den Produktkatalog“, sagt An-
necke. Konzentrieren will man sich vor
allem auf die Finanzierung von Büro- und
Einzelhandelsprojekten sowie den Miet-
wohnungsbau. Umdas Bauträgersegment
will die MünchenerHyp aber weiter einen
Bogen machen.
«
Norbert Jumpertz, Staig
Entwicklung des gewerblichen Immobilien-
darlehensbestands großer Immobilienbanken:
IMMOBILIEN-DARLEHENSBESTAND
*2012
Quelle: Angaben der Banken
Immobilienbank
2011 2016
Aareal Bank
24,0
28,4
BayernLB
13,8
16,3
Deutsche Hypo
11,6
11,9
Deutsche
Pfandbriefbank
24,6
25,9
DG Hyp
18,0*
21,5
Helaba
32,0
36,0
HSH Nordbank
(Kernbank)
10,7
13,0
MünchenerHyp
6,3
7,6
Immobilienkreditportfolio
(in Mrd. Euro)
