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4.2017
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
Dauer der Vorenthaltung als Entschädi-
gung die vereinbarte Miete oder die Mie-
te verlangen, die für vergleichbare Sachen
ortsüblich ist. Im Falle der Vorenthaltung
der Mietsache ist die Marktmiete maß-
geblich. Das ist diejenige Miete, die im
Falle der Neuvermietung erzielt werden
kann.
Nach der Rechtsprechung des für die
Gewerbemiete zuständigen XII. Zivil-
senats des BGH muss der Anspruch auf
die ortsübliche Miete im Falle des § 546a
BGB nicht durch eine besondere Erklä-
rung geltend gemacht werden; vielmehr
besteht er von vorneherein. Ist die orts-
übliche Miete höher als die vertraglich
vereinbarte Miete, so schuldet der Mieter
vom Beginn der Vorenthaltung an den
FAKTEN:
Zwischen den Parteien bestand
ein Mietverhältnis über ein in München
gelegenes Einfamilienhaus. Das Mietver-
hältnis wurde durch eine auf Eigenbedarf
gestützte Kündigung der Vermieter been-
det. DieMieter haben das Haus allerdings
erst 16,5 Monate später zurückgegeben.
Bis zu diesem Zeitpunkt haben sie die
vertraglich vereinbarte Miete bezahlt.
Die Vermieter sind der Ansicht, dass sie
für die Zeit der Vorenthaltung eine wei-
tergehende Nutzungsentschädigung zu
zahlen hätten. Die Instanzgerichte haben
der Klage der Vermieter stattgegeben. Die
Revision der Mieter hatte keinen Erfolg.
Gibt der Mieter die Mietsache nach Be-
endigung des Mietverhältnisses nicht
zurück, so kann der Vermieter für die
Urteil des Monats:
Verspäteter Auszug – Anspruch des Vermieters auf Marktmiete
Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache
verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten
Wohnraummietverträgen anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete
(Marktmiete) zu bestimmen.
BGH, Urteil v. 18.01.2017, VIII ZR 17/16
FAKTEN:
Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über zahlreiche Büroräume. Das in
demGebäude befindliche Holzwerk wurde zu DDR-Zeiten mit einemHolzschutzmittel
behandelt, das diverse Giftstoffe enthält. Mehrere Mitarbeiter der Mieterin beklagten
sich über gesundheitliche Beschwerden. Eine Untersuchung ergab eine mittlere bis hohe
DDT-Belastung. Die Mieterin hat deshalb das Mietverhältnis gekündigt. Der Vermieter
erachtet die Kündigung für unwirksam. Zu Unrecht. Für den Kündigungstatbestand des
§ 569 Abs. 1 BGB genügt es, wenn eine Gefährdung der Gesundheit nach sachkundiger
Beurteilung nicht ausgeschlossenwerden kann. Eine Abhilfefrist ist imEntscheidungsfall
nicht erfolgt. Dies ist aber unschädlich, da der Sanierungsvorschlag hier nicht geeignet
war.
FAZIT:
Im Entscheidungsfall hat die Mieterin nicht fristlos gekündigt. In Fällen dieser
Art ist zu unterscheiden: Bleibt der Zeitpunkt der Vertragsbeendigung nach dem Inhalt
des Kündigungsschreibens offen, so ist die Kündigung unwirksam. Anders ist es, wenn
das Vertragsende feststeht, weil der Kündigende dem Empfänger eine Auslauffrist ein-
geräumt hat. So liegen die Dinge im vorliegenden Fall.
KÜNDIGUNG EINES MIETVERTRAGS
Belastung von Büroräumen
mit DDT
Die Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB
ist nicht erst dann möglich, wenn sich
der Gesundheitszustand des Mieters,
seiner Angehörigen oder Mitarbeiter
bereits nachweisbar verschlechtert
hat. Vielmehr genügt es, wenn eine
Gefährdung der Gesundheit nach
sachkundiger Beurteilung nicht aus-
geschlossen werden kann.
BrandenburgischesOLG,Urteilv.07.02.2017,6U169/14
höheren Betrag. Diesen Betrag kann der
Vermieter zu einem beliebigen Zeitpunkt,
also auch nachträglich, geltend machen.
Dieser Rechtsprechung hat sich der VIII.
Zivilsenat angeschlossen.
FAZIT:
Nach § 556d Abs. 1 BGB darf die
Miete zu Beginn desMietverhältnisses die
ortsübliche Vergleichsmiete in speziellen
von der Landesregierung bestimmten
Gebieten mit einem angespannten Woh-
nungsmarkt höchstens um zehn Prozent
übersteigen. Zu diesen Gebieten zählt
auch München. Nach richtiger Ansicht
ist unter der nach § 546a maßgeblichen
Marktmiete die rechtlich zulässige Miete
maßgebend. In dem Urteil des BGH wird
diese Frage nicht behandelt.
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Präsentiert von:
Hubert Blank
Richter am Landgericht
Mannheim
Mietrecht
