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VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
RECHT
FAKTEN:
Die Eigentümer hatten beschlossen, dass die Instandhaltung der Fenster Sache
der einzelnen Eigentümer sei.Weil der Beschluss nichtig ist, hatten die Eigentümer später
folgenden Beschluss gefasst: „Die Eigentümer beschließen, denjenigen Eigentümern, die
aufgrund der nichtigen Beschlussfassung Instandhaltungskosten selbst getragen haben,
entsprechende Kostenerstattung durch die Gemeinschaft. Die jeweiligen Eigentümer
verpflichten sich bis zum30.06.2015 die Rechnungen bei der Verwaltung einzureichen.“
Ein Eigentümer hatte den Beschluss erfolgreich angefochten. Er ist mangels hinrei-
chender Bestimmtheit nichtig. Der Beschluss macht nicht deutlich, welcher Eigentü-
mer welchen Betrag ersetzt bekommt und wer darüber nach Vorlage der Rechnungen
bestimmen soll. In derartigen Fällen muss in einem zweistufigen Procedere verfahren
werden: Auf der ersten Stufe werden die Eigentümer aufgefordert, Belege über die Maß-
nahme an die Verwaltung zu übersenden. Auf der zweiten Stufe hat die Verwaltung
dann der Eigentümerversammlung einen beschlussfähigen Vorschlag zur Erstattung zu
unterbreiten. Vorliegend hatte sich die Eigentümerversammlung jeglicher Möglichkeit
begeben, die konkreten Anspruchshöhen noch zu prüfen, da es an der ersten Stufe des
Procedere fehlte.
FAZIT:
Die wesentlich spannendere Frage, nämlich ob es möglich ist, Kosten zu erstatten,
die bereits verjährt sind, bejahte das Gericht imRahmen der mündlichen Verhandlung.
Dies entspricht auch der schon etwas älteren Rechtsprechung des OLG Düsseldorf.
Aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Eigentümer ergäben sich nämlich Treue- und
Rücksichtnahmepflichten untereinander.
INSTANDHALTUNG DURCH
EIGENTÜMER
Kostenerstattung nur nach
zweistufigem Verfahren
Beschließen die Eigentümer eine
Erstattung der Kosten für in der
Vergangenheit von den Eigentümern
eigenständig und auf ihre Kosten
durchgeführte Instandhaltungs- und
Instandsetzungsmaßnahmen, weil
allgemein von der Gültigkeit eines
tatsächlich nichtigen Beschlusses über
die Verpflichtung zu entsprechenden
Maßnahmen ausgegangen wurde,
muss zwingend ein zweistufiges Ver-
fahren durchgeführt werden.
LG Dortmund, Urteil v. 20.09.2016, 1 S 434/15
BAULICHE VERÄNDERUNG
Tausch des Verstärkermoduls
einer Kabelempfangsanlage
Der Austausch eines Verstärkermo-
duls einer Kabelempfangsanlage
ist keine bauliche Veränderung des
gemeinschaftlichen Eigentums.
Insoweit besteht auch kein Anspruch
auf Abtrennen dieses Moduls vom
Allgemeinstrom. Der klagende Eigen-
tümer kann aus keinem Rechtsgrund
von der Gemeinschaft die Trennung
der technischen Einrichtung vom
Allgemeinstromanschluss verlangen.
Die Eigentümergemeinschaft ist nicht
die richtige Anspruchsgegnerin. Auf
Beseitigung kann grundsätzlich nur
der Störer selbst in Anspruch genom-
men werden.
AG Recklinghausen, Urteil v. 05.04.2016, 90 C 74/15
KEIN SONDEREIGENTUM
Bauordnungsrechtliche
Vorgaben auf eigene Kosten
Für Maßnahmen am Sondereigentum
besteht generell keine Beschluss-
kompetenz der Eigentümer. Dies gilt
auch dann, wenn öffentlich-rechtliche
Vorschriften die Maßnahmen erfor-
dern. Für das Sondereigentum an
einer Wohnung kann bauordnungs-
rechtlich der Einbau einer Toilette
und einer Badewanne bzw. Dusche
vorgegeben sein. Da diese Gegen-
stände als wesentliche Bestandteile
des Gebäudes im Sinne von § 94 BGB
im Sondereigentum stehen, hat der
Sondereigentümer solche bauord-
nungsrechtlichen Vorgaben auf eigene
Kosten zu erfüllen.
BGH, Urteil v. 09.12.2016, V ZR 84/16
VERWALTERABBERUFUNGSKLAGE
Vorbefassung in Eigentümer-
versammlung nötig
Der Klage auf Abberufung des Verwal-
ters fehlt das Rechtsschutzbedürfnis,
wenn nicht die Eigentümerversamm-
lung mit dem Abberufungsverlangen
des klagenden Eigentümers vorbefasst
war. Etwas anderes gilt nur dann,
wenn mit an Sicherheit grenzender
Wahrscheinlichkeit davon ausgegan-
gen werden kann, dass der Antrag in
der Eigentümerversammlung nicht die
erforderliche Mehrheit finden wird,
sodass die Beschlussfassung unnötige
Förmelei wäre. Dies hätte der kla-
gende Eigentümer darlegen und be-
weisen müssen, was er nicht konnte.
AG Düsseldorf, Urteil v. 09.01.2017, 290a C 83/16
Wohnungseigentumsrecht
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