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4.2017
FAKTEN:
Die Eigentümer hatten unter demSchlagwort „Jahresabrechnung 2015“ diverse
Beschlüsse gefasst. Diese Beschlüsse wurden von mehreren Eigentümern angefochten.
Zu Recht. Der Verwalter hat eine geordnete Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzu-
legen, die auch Angaben über die Höhe der geleisteten Rücklagen enthält. Sie muss für
einen Eigentümer auch ohne Unterstützung verständlich sein. Diesen Anforderungen
genügt eine Abrechnung nur, wenn sie, anders als derWirtschaftsplan, nicht die geschul-
deten Zahlungen und vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen
undKosten ausweist. Diese Anforderungenwaren hier schon deshalb nicht erfüllt, weil in
der JahresabrechnungHausgelder, die von den Eigentümern in der Abrechnungsperiode
gezahlt worden sind, nicht aufgeführt waren.
FAZIT:
Werden Hausgeldeinnahmen der Gemeinschaft in der Abrechnung nicht darge-
stellt, kann ihre Schlüssigkeit nicht geprüft werden. Es ändert nichts, dass Kontenstände
angegeben werden. Zur Sicherheit sollte auch noch eine Saldenliste Bestandteil sein.
JAHRESABRECHNUNG
Fehlende Darstellung der
Hausgeldeinnahmen
Der Beschluss über die Genehmigung
der Jahresabrechnung ist insgesamt
für ungültig zu erklären, wenn die
Hausgeldeinnahmen der Gemein-
schaft nicht dargestellt sind.
AG Recklinghausen, Urteil v. 24.01.2017, 90 C 75/16
FAKTEN:
Ein Architekt hatte aufgrund von Feuchtigkeitsschäden ein Kurzgutachten er-
stellt. Die Eigentümer hatten sodann mehrheitlich beschlossen, die Fassade gemäß dem
Gutachten zu erneuern. Ein Eigentümer hatte diesen Beschluss angefochten. Er meinte,
es habe vor Beschlussfassung des Einholens mehrerer Vergleichsangebote bedurft. Nach
Klageerhebung hatte die Verwalterin mehrere Vergleichsangebote eingeholt und die
Maßnahme nochmals zur Abstimmung gestellt. Der klagende Eigentümer hatte diese
Beschlüsse nicht angefochten. Insoweit war die Hauptsache für erledigt zu erklären. Laut
Gericht war die Einholung von Vergleichsangeboten vor der Beschlussfassung nicht
erforderlich. Es handele sich um einen bloßen Grundsatzbeschluss.
FAZIT:
Zumindest im Beschluss sollte erwähnt werden, dass die Durchführung der be-
schlossenen Maßnahme auf Basis einzuholender Vergleichsangebote in einer weiteren
Eigentümerversammlung erfolgt. Ohne einen derartigen Zusatz sind die Eigentümer
jedenfalls demZufall ausgesetzt, ob der Verwalter tatsächlich seine Hausaufgabenmacht.
BESCHLUSSFASSUNG
Ein „Grundsatzbeschluss“
darf unbestimmt sein
Bei einer Beschlussfassung, eine
konkrete Instandsetzungsmaßnahme
durchführen zu wollen, müssen noch
keine Vergleichsangebote vorliegen.
AG Köln, Urteil v. 08.11.2016, 215 C 67/16
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Wohnungseigentumsrecht
– Aktuelle Urteile
FAKTEN:
Eine eingebaute Balkonanlage ist nicht genehmigungsfähig. Die Gemeinschafts-
ordnung enthält eine Bestimmung, wonach die Instandsetzung von Balkonen dem jewei-
ligen Sondereigentümer obliegt. Die Eigentümerin begehrte den Abriss durch die Ge-
meinschaft unter Kostenverteilung unter sämtlichen Eigentümern. Der Beschlussantrag
wurde abgelehnt. Die Eigentümerin focht diesen Beschluss an. Ihre Klage war erfolgreich.
Die Balkonanlage steht im gemeinschaftlichen Eigentum. Die Eigentümerin ist auch
nicht aufgrund der Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung verpflichtet, diese
Instandsetzungsmaßnahme auf eigene Kosten durchzuführen. Denn in dem vorzuneh-
menden Abriss der Balkonanlage ist keine ordnungsgemäße Instandsetzung zu sehen.
FAZIT:
Zum Teil wird vertreten, entsprechende Klauseln in Gemeinschaftsordnungen
seien auf diese Fälle anzuwenden. Höchstrichterliche Rechtsprechung existiert noch
nicht, wobei bereits das OLG München (Beschluss v. 30.01.2007, 34 Wx 116/06) der
Auffassung war, vereinbarte Öffnungsklauseln seien in diesen Fällen nicht einschlägig.
BAURECHTSWIDRIGER BALKON
Entfernung auf Kosten der
Gemeinschaft
Der Abriss einer vor Aufteilung er-
richteten baurechtswidrigen Balkon-
anlage stellt keine Maßnahme der
Instandsetzung dar, sondern eine
solche der Herstellung eines dem
öffentlichen Baurecht entsprechenden
Zustands. Die Verpflichtung trifft da-
her alle Eigentümer der Gemeinschaft.
AG Langenfeld, Urteil v. 23.11.2016, 64 C 49/14
