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VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
RECHT
liegt keine Modernisierung entsprechend
§ 555 b Ziffer 1 bis 5 BGB vor, da keine
nachhaltige Erhöhung des Gebrauchs-
werts oder Verbesserung der allgemeinen
Wohnverhältnisse besteht. Diese müssten
sich auf die gesamte Eigentumsanlage und
nicht nur wie vorliegend auf eine einzelne
Sondereigentumseinheit beziehen. Gera-
de die folgenden Maßnahmen bedürfen
der Zustimmung aller Eigentümer:
›
Anbau oder Errichtung eines Balkons,
einer Terrasse oder eines Wintergartens
an eine einzelne Wohnung;
›
Erweiterung der Balkon-, der Terras-
sen- oder der Wintergartenfläche einer
einzelnen Wohnung;
›
Anbringung einer Markise für eine ein-
zelne Wohnung;
›
Verglasung oder Überdachung des Bal-
FAKTEN:
Einer der Eigentümer wollte ein
Klimagerät mit knapp 90 Zentimeter Brei-
te, 60 Zentimeter Höhe und einer Tiefe
von 40 Zentimetern an der Außenfassade
unterhalb des Dachfirsts anbringen. Die
Eigentümer gestatteten diese Maßnahme
durch Beschluss, der mit einer Mehrheit
von mehr als drei Viertel sämtlicher Ei-
gentümer gefasst wurde. Einer der Eigen-
tümer, die dem Beschluss nicht zustimm-
ten, ist der Auffassung, es handele sich um
eine benachteiligende bauliche Verände-
rung, weshalb der Beschluss mangels All-
stimmigkeit für ungültig zu erklären sei.
Seine Klage hatte Erfolg. Der Beschluss
konnte nicht nach § 22 Abs. 2 Satz 1WEG
mit doppelt qualifizierter Mehrheit ge-
fasst werden. Die Voraussetzungen dieser
Rechtsgrundlage waren nicht gegeben. Es
Urteil des Monats:
Wann ist es keine Modernisierung?
Eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes bzw. eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse i.S.d.
§ 22 Abs. 2 Satz 1 WEG i.V.m. § 555b BGB muss sich stets auf die gesamte Eigentumsanlage beziehen. Für eine optische
Beeinträchtigung nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG kommt es nicht darauf an, dass eine Wahrnehmbarkeit von der Wohnung
des nicht zustimmenden Eigentümers aus besteht.
LG Frankfurt/Main, Urteil v. 13.01.2017, 2-13 S 186/14
FAKTEN:
Ein Eigentümer will seine Wohnung an eine Gesellschaft veräußern. Der Ei-
gentümer fungiert gleichzeitig als Geschäftsführer dieser Gesellschaft. Der Eigentümer
hat erhebliche Hausgeldrückstände. Der Verwalter verweigert die nach der Teilungs
erklärung notwendige Zustimmung wegen der bestehenden Hausgeldrückstände. Ob
die Zustimmung letztlich erteilt wird, sollten dann die übrigen Eigentümer entscheiden.
Der Beschlussantrag fand allerdings keineMehrheit. Der veräußernde Eigentümer hatte
den Negativbeschluss angefochten verbunden mit demAntrag, die übrigen Eigentümer
zur Zustimmung zu verpflichten. Seine Klage war erfolglos. Aufgrund der Erfahrungen
in der Vergangenheit konnten die Eigentümer ihre Zustimmung verweigern.
FAZIT:
Im Rahmen der Veräußerungszustimmung ist stets auf die Person des Erwerbers
abzustellen und nicht auf die des Veräußerers. Gründet der veräußernde Hausgeld-
schuldner eine Gesellschaft, an die er die Einheit veräußern möchte, und fungiert er als
deren Geschäftsführer, kann ebenfalls die Zustimmung eben wegen dessen Unzuver-
lässigkeit versagt werden.
VERÄUSSERUNGSZUSTIMMUNG
Hausgeldrückstände des Ge-
schäftsführers der Erwerberin
Handelt es sich beim potenziellen
Käufer um eine Gesellschaft, deren
Geschäftsführer veräußernder Eigentü-
mer ist und zu Zeiten seiner Mitglied-
schaft zur Gemeinschaft erhebliche
Hausgeldrückstände hatte, liegt ein
wichtiger Grund gegen die Erteilung
der Veräußerungszustimmung vor.
LG Düsseldorf, Urteil v. 20.07.2016, 25 S 179/15
kons oder der Terrasse einer einzelnen
Wohnung;
›
Errichtung einer Außentreppe für eine
einzelne Wohnung;
›
Installation einer Parabolantenne für
eine einzelne Wohnung.
Der Beschluss konnte nur mit Zustim-
mung aller Eigentümer gefasst werden,
woran es fehlte. Aufgrund seiner Ausmaße
stellte das Klimagerät auch eine optische
Beeinträchtigung der äußeren Gestaltung
der Wohnanlage dar.
FAZIT:
Hierbei kommt es nur darauf an,
dass das Gerät für die Eigentümer sowie
Dritte deutlich sichtbar ist, wohingegen
die konkrete Lage der Wohnung des kla-
genden Eigentümers und die Blickrich-
tung von dieser aus nicht relevant sind.
Präsentiert von:
Rechtsanwalt Alexander C. Blankenstein
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht, Düsseldorf
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