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VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
PROPERTY MANAGEMENT
setzen und Rechtsprechung. Die Neben-
kostenabrechnung ist durch individuelle
Kostenzuordnungsschlüssel und kompli-
zierte Berechnungen hierzulande zeitauf-
wändiger und rechtlich riskanter. Hinzu
kommt die späte Rechnungsstellung von
Energie- und Versorgungs
unternehmen.
Diese Faktoren machen das Erstellen
der Abrechnung in Deutschland deut-
lich teurer. Hinzu kommt die oft nicht
ausreichende Qualifikation von Property
Managern.
Ähnlich sieht es im technischen Pro-
perty Management aus. Hier machen
Normen, Richtlinien und anerkannte
Regeln der Technik die ordnungsgemäße
technische Verwaltung zeitaufwändig,
anspruchsvoll und damit teuer. Eine be-
sondere Herausforderung besteht für Pro-
perty Manager zum Beispiel darin, ihre
internationalen Kunden von gesetzlichen
Prüf-, Wartungs- und Austauschver-
pflichtungen sowie der kostenintensiven
Planung und Begleitung von Instandset-
zungen zu überzeugen.
STARKER WETTBEWERB UND STEIGENDE
PREISE
Die Ware Wohnimmobilie ist vor
allem in den deutschen Ballungsräumen
knapp. Deshalb erwarten Experten, dass
Investoren vermehrt auf Märkte außer-
halb der Topstandorte ausweichen. Die
großen Bestandshalter optimieren konti-
nuierlich ihr Portfolio und konzentrieren
sich auf ihre Kernmärkte. Es ist davon aus-
zugehen, dass derWettbewerb umObjekte
weiter zunimmt und dadurch die Preise
entsprechend steigen.
In den letzten Jahren standen die
Property-Management-Unternehmen im
harten Wettbewerb miteinander. Dieser
Trend hält an, aber die Anforderungen
ändern sich. Der heutige internationale
Standard verlangt aktives Immobilien-
management uber den gesamten Lebens-
zyklus der Immobilie. Property Manager
müssen interdisziplinär agieren und die
Fachberatung durch Steuerberater, An-
wälte, Maklerhäuser, Architekten und In-
genieure an der individuellen Asset-Stra-
tegie ausgerichtet ergänzen. Ein künftiges
Hauptthema ist das effizientere Sammeln
von Daten über Immobilien, Anlagen
und Gebäudetechnik. Dann machen zum
Beispiel Wearables, tragbare Computer-
systeme, die technischen Strukturen der
Immobilien transparent.
PROPERTY MANAGEMENT: DAS WOLLEN DIE
KUNDEN
Der Property Management Re-
port des Immobilienmanagerverlags sieht
in der Branche weiterhin Nachholbedarf.
Zwar halten fast alle Auftraggeber die
Steuerung des FacilityManagements (FM)
für wichtig, erfüllt wird dieser Wunsch
jedoch oft nicht. Das Gleiche gilt für die
Erfolgsquote bei der Kostenoptimierung
und einen Beitrag zur Wertsteigerung der
Immobilie.
Die regionale Präsenz derDienstleister
ist eine der wichtigenVoraussetzungen für
die flächendeckende Betreuung überregi-
onaler oder deutschlandweiter Portfolios.
Zwar können Objektbuchhaltung und
Stammdatenpflege zentral an einem Ort
erledigt werden, aber für Betreuung von
Objekten und Mietern ist die räumliche
Nähe erforderlich. Ebenso wichtig ist
eine Spezialisierung nach Wohnen und
Gewerbe. Bei der Betreuung von Wohn
immobilien stehen vor allem Mietrecht,
Vertragsgestaltung und die aktuelle Recht-
sprechung im Fokus. Je nach Asset-Klasse
(Büro, Einzelhandel, Hotel, Logistik, Fach-
märkte und Shopping-Center), Objektart
und Mieterstruktur unterscheidet sich
das Management einer Gewerbeimmobi-
lie deutlich. Das betrifft insbesondere die
Vermietung und den Ausbau vonMietflä-
chen und den höheren Managementauf-
wand für Technik. Deshalb können aus
Sicht der Kunden die Anforderungen an
das PMerheblich voneinander abweichen.
Private Investoren haben zum Beispiel
andere Anforderungen als Kapitalverwal-
tungsgesellschaften, die durch die BaFin
(Bundesanstalt für Finanzdienstleistungs-
aufsicht) reguliert werden. Für alle Kun-
den sind das Reporting und lückenlose
Dokumentationen genauso wichtig wie
der Cashflow.
Die Anforderungen der Auftragge-
ber betreffen Organisationsstrukturen
mit Prozessen und Schnittstellen zwi-
schen Asset und Facility Management,
Leistungsverzeichnisse, die IT-Strategie,
das Marktumfeld und die Objektstra-
tegien. Besonders das Marktumfeld ist
zurzeit von vielen großen Transaktionen
geprägt. Bei den vielen An- und Verkäu-
fen müssen die Property-Management-
Unternehmen schnell und flexibel rea-
gieren. Die Mitwirkung beim Erstellen
von Datenräumen und die Begleitung
von Transaktionen werden vorausgesetzt.
Dazu gehört insbesondere bei Ankäufen
auch die Fähigkeit, Immobilienbestände
ab demÜbernahmezeitpunkt schnell und
sicher aufzunehmen, damit die Immobilie
innerhalb kürzester Zeit ordnungsgemäß
bewirtschaftet werden kann.
ÜBERWACHUNG AUSGELAGERTER DIENST-
LEISTUNGEN
Ein effektives Auslagerungs
controlling wird immer wichtiger: Das
Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) stellt die
Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG)
vor viele Herausforderungen. Immobili-
en-KVG, die das Property Management
von einem externen Service Provider
beziehen, müssen hohe gesetzliche Auf-
lagen erfüllen. Eine verstärkte Überwa-
chung der internen Kontrollsysteme des
Auslagerungsunternehmens und dienst-
leistungsbezogene Kontrollsystem-Zerti-
fizierungen sind die Folge.
516
Mio.
Die Property-Management-
Branche machte im vergangenen
Jahr einen Umsatz von etwa 516
Millionen Euro, 64 Prozent davon
teilten sich die zehn größten
Unternehmen der Branche.
