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VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
RECHT
›
den Zutritt zu ihrem Sondereigentum
zu gewährleisten, damit Ablese-, Über-
prüfungs-, Instandsetzungs-, Instand-
haltungs- und Reparaturmaßnahmen
durchgeführt werden können;
›
bei Eigentümermehrheit, also z.B. Er-
bengemeinschaften, Eheleuten, Gesell-
schaften (AG, GmbH usw.), der Ver-
waltung schriftlich einen Bevollmäch-
tigten verbindlich zu benennen, der
berechtigt ist, Willenserklärungen und
Zustellungen entgegenzunehmen, die im
Zusammenhang mit dem Wohn- bzw.
Teileigentum stehen.
Diese Beschlüsse wurden von einem Ei-
gentümer angefochten. Die Anfechtungs-
klage war erfolgreich. Alle angefochtenen
Beschlüsse wurden für ungültig erklärt.
Aufgrund der BGH-Rechtsprechung zum
so genannten Belastungsverbot können
FAKTEN:
Die Wohnungseigentümer hat-
ten beschlossen, die Eigentümer zu ver-
pflichten,
›
etwaige Schäden am Sonder- oder Ge-
meinschaftseigentumder Verwaltung in
Schriftform zu melden;
›
Wertverbesserungen im Sondereigen-
tum, die über die Baubeschreibung hi-
nausgehen, der Verwaltung unter An-
gabe der Werte schriftlich mitzuteilen;
›
Mieter- und Nutzerwechsel binnen 14
Tagen nach Eintreten des Ereignisses un-
ter Angabe der Daten des neuenMieters
bzw. des neuen Nutzers der Verwaltung
schriftlich mitzuteilen;
›
denVerkauf ihres Sondereigentums dem
Verwalter schriftlich mitzuteilen. Wei-
terhin soll der Verkäufer verpflichtet
sein, demVerwalter den Besitzübergang
schriftlich mitzuteilen;
Urteil des Monats:
Die Grenze der Eigentümerpflichten
Den Wohnungseigentümern können durch Mehrheitsbeschluss keine Leistungs- und/oder Mitteilungspflichten auferlegt
werden, die sich nicht bereits aus dem Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung ergeben.
AG Nürnberg, Urteil v. 23.01.2015, 14 C 4961/14 WEG
FAKTEN:
Die Amtszeit des Verwalters endete mit Ablauf des 31. Dezember 2013. Im
Oktober 2013 hatte eine Eigentümerversammlung stattgefunden. Zwei dort gefasste
Beschlüsse hatte einer der Eigentümer angefochten, da die Jahresabrechnung wieder-
holt fehlerhaft erstellt worden sei. Die Anfechtung hatte Erfolg. Im Urteil wurden dem
Verwalter auch die Kosten des Verfahrens auferlegt. Hiergegen wehrt er sich nun mit
der sofortigen Beschwerde. Sein Rechtsmittel war allerdings erfolglos. Gemäß § 49 Abs.
2 WEG können dem Verwalter die Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden, wenn er
den Rechtsstreit verursacht hat und ihm ein grobes Verschulden zur Last fällt. Davon
war vorliegend auszugehen. Eine fehlerhafte Erstellung der Jahresabrechnung gehört
grundsätzlich zu den Fällen, die eine Kostenbelastung des Verwalters auslösen können.
FAZIT:
Es kann dabei auch keine Rolle spielen, dass die Amtszeit des Verwalters zum
Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung bereits abgelaufen war. Denn als Verwalter
hatte er ja noch in seiner Amtszeit die Jahresabrechnung erstellt und zur Beschlussfas-
sung gestellt.
GROBE FAHRLÄSSIGKEIT
Gerichtskostenübertragung
auf Vorverwalter
Fehlen Anfangs- und Endbestand der
gemeinschaftlichen Konten, ist der
Beschluss über die Genehmigung der
Jahresabrechnung für ungültig zu er-
klären. Hier liegt grobe Fahrlässigkeit
vor, sodass dem Verwalter die Kosten
eines gegen ihn eingeleiteten Verfah-
rens aufzuerlegen sind.
LG Stuttgart, Beschluss v. 07.04.2015, 19 T 54/15
den Eigentümern keinerlei Leistungs-
pflichten durch Beschluss auferlegt wer-
den, die sich nicht bereits aus dem Gesetz
oder der Teilungserklärung bzw. Gemein-
schaftsordnung ergeben.
FAZIT:
Derartige Beschlüsse sind man-
gels Beschlusskompetenz bereits nichtig.
Für den Fall, dass die Teilungserklärung
bzw. Gemeinschaftsordnung eine Öff-
nungsklausel enthält, sind entsprechende
Beschlüsse zwar nicht nichtig, sie sind
aber schwebend unwirksam, solange
nicht sämtliche entsprechend belasteten
Eigentümer zustimmen. Verweigert nur
einer der belasteten Eigentümer seine
Zustimmung, ist der Beschluss endgültig
unwirksam bzw. dann nichtig. Auch Ex-
Verwaltern können die Verfahrenskosten
auferlegt werden.
Präsentiert von:
Rechtsanwalt Alexander C. Blankenstein
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht, Düsseldorf
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