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Immobilienmanagement
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flächenmanagement
sten Fällen an gesicherten Informationen
zum Bedarf, und es fehlen strukturierte
Informationen zum Angebot. Fehlende
Transparenz ist ein großes Hemmnis, um
die vorhandenen Potenziale im Flächen-
management zu heben.“
Wer Transparenz herstellen und den
exakt dokumentierten Flächenbedarf
in verfügbare Büroflächen „einspielen“
kann, trägt zur Objektivierung der Ent-
scheidungsgrundlagen bei. Das ist Mar-
chioninis Anliegen. Gerade dort, wo
die Diskussionen um Flächen und Bele-
gungsplanungen emotionsgeladen geführt
werden, kann Transparenz die Augen öff-
F
lächeneffizienz wird als Verhältnis der
Nutzfläche zur Brutto-Geschossfläche
(BGF) definiert und als Kennwert ein-
gesetzt. Das kann aber auch bedeuten: Ste-
hen Teilflächen leer, ändert dies nichts am
so definierten Kennwert. Der bleibt – sa-
genwir – weiterhin gut, vielleicht sehr gut.
Die Crux: ImPortemonnaie des Investors,
Vermieters und gegebenenfalls auch des
Mieters stellt sich dies anders dar. Bei Neu-
bauprojekten, in Planungsunterlagen und
bei der Vermarktung mag die Kategorie
ihren Platz haben. Im „wirklichen Leben“,
im Bürobestand und für die zu Flächen-
anpassungen gezwungenen Nutzer reicht
die Kennziffer nicht aus. Hier kommt die
„gelebte Flächeneffizienz“ ins Spiel.
Neue Arbeitsweleten – alte Status-
symbole
Projekterfahrungen erlauben
die These: Die Gegenüberstellung von
begründetem Flächenbedarf und gege-
benem (oder geplantem) Flächenangebot
offenbart in der Regel ein Einsparpoten-
zial zwischen zehn und 30 Prozent. So-
wohl die Flächenkosten im engen Sinn
als auch heutzutage wichtige mittelbare
Folgen (wie die CO
2
-Emissionen) ließen
sich relativ einfach reduzieren.
Doch es hapert an zweierlei: Es fehlt
die Transparenz und es mangelt am Wil-
len. Selbst dort, wo in der Neubauplanung
und beim Erstbezug exakte Informatio-
nen zur Flächennutzung vorliegen, wird
schnell vomWeg abgewichen. Richtlinien
und Standards werden zum „Schnee von
gestern“, sobald erste Umzüge, Arbeits-
platzabbau, Organisationsveränderungen
und erneuter oder erhöhterMitarbeiterbe-
darf akut werden: Trotz weniger Arbeits-
plätzen gibt es keinen freien Raum. Wird
expandiert, stehen schnell zusätzliche
Anmietungen oder ein Neubau oben auf
der To-do-Liste. Flächenexperte Michael
Marchionini, Geschäftsführer der Reco-
techGmbH aus Berlin, macht diese Erfah-
rung immer wieder. „Es fehlt in den mei-
Kaum ein Neubauprojekt,
das nicht mit seiner außer-
ordentlich hohen Flächen-
effizienz wirbt. Doch in Wirk-
lichkeit stehen Statusdenken,
Emotionen und fehlender
Veränderungswille gegen
exakte Daten, Transparenz
und Anpassungsfähigkeit.
So schaffen Sie Abhilfe.
Transparenz statt Emotionen
30
%
Die Gegenüberstellung von
begründetem Flächenbedarf und
gegebenem (oder geplantem)
Flächenangebot offenbart
Einsparpotenziale von bis zu
30 Prozent.
Im Bezirksamt Charlottenburg-
Wilmersdorf wurde die gefühlte
Unterbelegung des Rathauses
konkret bestätigt
