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Immobilienmanagement
i
recht
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
Fakten:
Die Parteien schlossen einenMietvertrag über ein noch zu errichtendes Gebäu-
de zum Betrieb eines Einkaufsmarkts zu einer Brutto-Monatsmiete von ca. 10.300 Euro
(sog. Vermietung vomReißbrett). Für den Fall der Überschreitung des Übergabetermins
ist eine Vertragsstrafe von 300 Euro pro Tag vereinbart. Die Vermieterin konnte das
Eigentum am Grundstück aber in der Folgezeit nicht erwerben. Die Mieterin nimmt
die Vermieter nunmehr auf Zahlung der Vertragsstrafe für drei Monate in Anspruch.
Ihre Klage hatte Erfolg.
Die Verpflichtung zur Erfüllung des Mietvertrags entfällt nicht bereits deshalb, weil
der Vermieter das für die Errichtung des Bauwerks erforderliche Grundstück nicht er-
werben konnte. Bei der „Vermietung vom Reißbrett“ übernimmt der Vermieter eine
verschuldensunabhängige Garantie für die Erfüllung der Bauverpflichtung. Die damit
verbundenen Risiken kann der Vermieter vermeiden, wenn er sich für den Fall eines
Bauhindernisses ein Rücktrittsrecht einräumen lässt. Ein solches Recht war vorliegend
allerdings nicht vereinbart. Nach § 313 Abs. 3 Satz 2 BGB kann ein Mietvertrag bei Än-
derung oderWegfall der Geschäftsgrundlage gekündigt werden. Das Risiko des Erwerbs
des Baugrundstücks war nach demMietvertrag jedoch demVermieter zugewiesen. Eine
Kündigung ist damit ausgeschlossen.
Fazit:
Eine formularvertragliche Vertragsstrafen-Vereinbarung ist auch dann wirksam,
wenn sie ohne zeitliche Beschränkung gelten soll. Unter Umständen kann aus Treu und
Glauben eine zeitliche Grenze abgeleitet werden, jenseits derer die Geltendmachung der
Strafe als treuwidrig zu beurteilen ist. Vorliegend war diese Grenze noch nicht erreicht.
Vermietung vom ReiSSbrett
Nichterfüllung
der Bauverpflichtung
In einem Mietvertrag über ein vom
Vermieter noch zu erstellendes Miet-
objekt kann eine Vertragsstrafe für
den Fall der Nichterfüllung der Bau-
verpflichtung vereinbart werden. Eine
solche Vereinbarung ist auch dann
wirksam, wenn sie keine zeitliche
Grenze vorsieht.
OLG Celle, Beschluss v. 14.11.2014, 2 U 111/14
Mangelhafte Mietsache
Zurückbehaltungsrecht an ver-
lorenem Baukostenzuschuss?
Unter dem Begriff „verlorener Baukos-
tenzuschuss“ ist eine Geld- oder Sach-
leistung zu verstehen, die der Mieter
als Sonderleistung neben der Miete
zugunsten des Vermieters – etwa zur
Instandsetzung von Räumen – schul-
det, ohne dass der Vermieter zur
Rückerstattung dieser Leistung ver-
pflichtet ist. Für die Fälligkeit dieses
Anspruchs spielt die Mangelfreiheit
der Mietsache auch dann keine Rolle,
wenn vertraglich geregelt ist, dass der
Baukostenzuschuss nach Fertigstel-
lung der Umbauarbeiten zu zahlen ist.
In einem solchen Fall genügt es, wenn
die Umbauarbeiten fertiggestellt sind.
OLG Dresden, Beschluss v. 15.07.2014, 5 U 52/14
Zwangsräumung
Suizidgefahr des Mieters
Ist der Schuldner bei Erteilung eines
Zuschlagsbeschlusses ernsthaft sui-
zidgefährdet, ist das Zwangsverstei-
gerungsverfahren einzustellen, wenn
die Gefahr nicht auf andere Weise be-
seitigt werden kann. Es ist zunächst zu
prüfen, ob die Suizidgefahr auf andere
Weise als durch die Einstellung besei-
tigt werden kann. In Betracht kommt
die Unterbringung in einer geeigneten
Einrichtung. Das Vollstreckungsgericht
darf den Schuldner nicht nur auf die
für den Lebensschutz primär zuständi-
gen Behörden verweisen. Die Einstel-
lung ist zu befristen und in der Regel
mit Auflagen zu versehen.
BGH, Beschluss v. 12.11.2014, V ZB 99/14,
NZM 2015 S. 264
Schönheitsreparaturen
Anforderungen an die
Nachfristsetzung
Ist der Mieter zur Durchführung von
Schönheitsreparaturen verpflichtet, so
wandelt sich dieser Anspruch nur dann
in einen Schadensersatzanspruch we-
gen Nichterfüllung, wenn der Vermie-
ter dem Mieter erfolglos eine ange-
messene Frist zur Leistung oder Nach-
erfüllung bestimmt hat. Der Vermieter
muss zum Ausdruck bringen, dass der
Mieter unverzüglich zu leisten hat. Der
BGH hat zwar entschieden, dass eine
zeitliche Grenze für die Erbringung der
Leistung deutlich werden muss. Die
Angabe eines Endtermins oder einer
Zeitspanne ist aber nicht erforderlich.
BGH, Urteil v. 18.03.2015, VIII ZR 176/14
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