37
5.2015
Präsentiert von:
Rechtsanwältin Constanze Becker
Fachanwältin für Miet- und Wohnungs-
eigentumsrecht, München
Maklerrecht
den. Der Umstand der fehlenden Unter-
kellerung des Wohnzimmers wurde erst
später vomKunden als Käufer festgestellt.
Im Prozess macht er die Kosten geltend,
die ihm bei einer Vollunterkellerung des
Objektes entstehen würden. Ferner trägt
der Käufer vor, der Kaufpreis wäre um die
Kosten der Vollunterkellerung (21.300,00
Euro) zu reduzieren. Insofern fordert er
diese Kostenposition von der beklagten
Maklerin.
Entscheidungsgründe:
Die Maklerin
hat die ihr aus dem Maklervertrag oblie-
gende Aufklärungspflicht verletzt, indem
sie im Internet und im Exposé das streit-
gegenständliche Anwesen mit vollstän-
diger Unterkellerung angeboten hat und
trotz ihrer Kenntnis, dass diese Angaben
nicht gänzlich (24 m
2
des Wohnzimmers)
Sachverhalt:
Der Kläger als Makler-
kunde macht gegen die beklagte Makle-
rin Ansprüche wegen Verletzung einer
Aufklärungspflicht aus Maklervertrag
geltend. Er hatte mit der Beklagten als
Grundstücksmaklerin einen Maklerver-
trag über die Vermittlung eines Grund-
stücks abgeschlossen.
Die Maklerin hatte das Objekt im In-
ternet beworben und ein Exposé erstellt,
in dem sie angab, dass das Haus „komplett
unterkellert“ sei. Das Wohnzimmer mit
einer Größe von 24m
2
war aber offensicht-
lich entgegen der Angabe imExposé nicht
unterkellert. Der Maklerkunde wurde auf
diesen Umstand von der beklagten Mak-
lerin nicht hingewiesen. Mit notariellem
Kaufvertrag erwarb der Kläger das Objekt.
ImKaufvertrag waren sämtliche Gewähr-
leistungsansprüche ausgeschlossen wor-
richtig waren, den klagenden Käufer nicht
darüber unterrichtete und aufklärte.
Das OLG entschied aber, dass der Klä-
ger nicht die Kosten der Herstellung der
Vollunterkellerung verlangen könne, son-
dern nach der ständigen Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofes derMaklerkunde
nichtdenErfüllungsschaden(Erstattungder
Kosten der Vollunterkellerung), sondern
nur Schadensersatz gerichtet auf das „ne-
gative Interesse“ (hier nur 15.997.43 Euro)
verlangen kann. Er bekommt somit nur
den Vertrauensschaden ersetzt, der an-
hand eines Vergleichs des Gesamtvermö-
gens besteht: Verglichen wird die Vermö-
genslage, in welcher der Käufer sich jetzt
befindet, mit derjenigen, in der er sich
befände, wenn er nicht auf die fehlerhafte
Aufklärung durch die Maklerin vertraut
und demzufolge den Kaufvertrag nicht
abgeschlossen hätte. Zu erstatten sind so-
mit Maklergebühr, Grunderwerbssteuer,
Grundbuchkosten, Zinsschaden sowie
Wertminderung aufgrund der fehlenden
Unterkellerung.
Fazit:
Der durch eine vertragsverletzende
Handlung desMaklers geschädigte Käufer
hat grundsätzlich keinen Anspruch da-
rauf, besser zu stehen, als er stünde, wenn
derMakler die unerlaubte Handlung nicht
begangen hätte. Der Käufer kann nur vom
Verkäufer Erfüllung oder Schadensersatz
wegen Nichterfüllung verlangen, nicht
aber vom Makler. Die unerlaubte Hand-
lung des Maklers kann nicht dazu führen,
dass dieser haftungsrechtlich wie ein Ver-
käufer behandelt wird.
«
Unrichtige Angaben im Exposé – Ansprüche gegen den Makler?
Verletzt ein Makler seine Aufklärungspflicht, so kann der Käufer entsprechend den Grundsätzen des BGH zur
deliktischen Haftung eines Dritten gegebenenfalls beanspruchen, so gestellt zu werden, als habe er den Kaufvertrag
nicht abgeschlossen. Dieser Schadensersatzanspruch umfasst jedoch nur das negative Interesse. Der Käufer kann daher
nicht die Aufwendungen für die nachträgliche Erstellung eines Kellers ersetzt verlangen (21.300,00 Euro).
OLG München, Urteil vom 19.11.2014 – Az. 20 U 2215/14
Fehlt der im Exposé genannte Keller, muss der Makler haften.
