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5.2015
beigetragen. Allerdings erschwert diese
Unabhängigkeit die Bildung bundesweit
einheitlicher Richtlinien zur Auswertung
und zur Ableitung der sonstigen für die
Wertermittlung relevanten Daten.
Die Modelle der einzelnen Gutach-
terausschüsse können sich erheblich
unterscheiden. So beziehen sich bei-
spielsweise die Vergleichsfaktoren auf
ein vom jeweiligen Gutachterausschuss
definiertes Normobjekt. Abweichungen
davon müssen berücksichtigt werden.
Bei der Ermittlung der Sachwertfaktoren
stützen sichmanche Gutachterausschüsse
auf die Normalherstellungskosten (NHK)
2010, andere noch auf das Zahlenwerk der
NHK 2000. Bei der Ermittlung der Lie-
genschaftszinssätze eröffnen sich Unter-
schiede im Ansatz der Gesamtnutzungs-
dauern.
Für die Wertermittlung bedeutet dies,
dass der Bewerter sich in das verwendete
Modell einarbeiten und die in seinemGut-
achten verwendetenDaten an diesemaus-
richtenmuss. Mit der ImmoWertVwurde
diese Modellkonformität expressis verbis
aufgenommen. Es ist somit von hoher
Bedeutung, dass die Gutachterausschüsse
sämtliche Bezüge und Verfahrensgrund-
sätze darstellen und begründen.
Synergien durch Kooperation
Zur
Förderung einheitlicher Standards und
der Schaffung von mehr Transparenz ent-
wickelte der AK OGA eine Vorlage zur
Ableitung der sonstigen erforderlichen
Daten. „Inwieweit diese Vorlage von den
Gutachterausschüssen genutzt wird, haben
... noch nicht evaluiert“, so Arbeitskreis-
mitglied Peter Ache von der Geschäfts-
stelle des Oberen Gutachterausschusses
für Grundstückswerte in Niedersachsen.
Dem 2007 eingerichteten Arbeits-
kreis gehören die Vorsitzenden der Obe-
ren Gutachterausschüsse oder von den
Ländern beauftragte Bedienstete aus der
amtlichenWertermittlung an. Mittlerwei-
le sind dort alle Bundesländer vertreten.
Um Grundstücksmarktinformationen
flächendeckend zur Verfügung zu stellen,
veröffentlicht der AKOGA alle zwei Jahre
einen Immobilienmarktbericht Deutsch-
land. Dafür werden Daten der örtlichen
Gutachterausschüsse zu bundesweiten
Aussagen über den Immobilienmarkt ag-
gregiert und durch Autoren aus den Obe-
ren Gutachterausschüssen und Zentralen
Stellen der Länder analysiert. „Da es hier-
zulande keine einheitlichen Standards zur
Ableitung der erforderlichen Daten gibt,
gewinnt die Darlegung der Methodik, der
Bezüge und Verfahrensgrundsätze an Be-
deutung“, so Ache.
Transparenz versus Datenschutz
„Die
Gutachterausschüsse erteilen auch Aus-
künfte aus denKaufpreissammlungen. Al-
lerdings stehen sich hier der Anspruch der
Parteien auf Schutz ihrer Daten und das
Informationsbedürfnis der Öffentlichkeit
gegenüber“, stellte Hans-Wolfgang Schaar,
Vorsitzender des Gutachterausschusses
der Stadt Essen, beim 46. Immobilien-
Fachseminar der Deutschen Immobilien-
Akademie (DIA) fest. Eine Übermittlung
könnten Gerichte, Finanzämter und
Staatsanwaltschaften verlangen.
Einsicht gewährten die Gutachteraus-
schüsse gerichtlich beauftragten Sachver-
ständigen, anonymisierte Auskünfte Per-
sonenmit berechtigtem Interesse. Die lan-
desspezifischen Regelungen führten in der
Praxis auch in diesem Bereich zu unter-
schiedlichen Handhabungen. Auskunfts-
suchende fänden von Bundesland zu Bun-
desland abweichende Rechtssituationen
vor, die von den Gutachterausschüssen
vor Ort dann noch unterschiedlich von
liberal bis restriktiv ausgelegt würden.
Zudem beschränkten sich die Auskünfte
auf die jeweiligen örtlichen Märkte, so-
dass eine überregionale Auskunft – sofern
keinOberer Gutachterausschuss oder eine
Zentrale Geschäftsstelle vorhanden sei –
die Abfrage aller betroffenen örtlichen
Gutachterausschüsse erfordere.
Einheitlichkeit als Ziel
Das System
der Datensammlung und deren Aus-
wertung durch die Gutachterausschüsse
bietet eine herausragende Chance für
eine hohe Transparenz des deutschen
Grundstücksmarktes. Probleme bereiten
aktuell noch die Verfügbarkeit der Daten
und das Fehlen bundesweit einheitlicher
Standards. Der Arbeitskreis der Gutach-
terausschüsse und Oberen Gutachteraus-
schüsse in Deutschland zeigt hier Erfolg
versprechende Wege auf. Ohne eine Har-
monisierung der rechtlichen Regelungen
auf Bundes- und Länderebene der von den
Gutachterausschüssen genutzten Bewer-
tungsmodelle und der unterschiedlichen
datenschutzrechtlichen Anforderungen
wird das vorhandene Potenzial ineffizi-
ent genutzt. Für Investoren bedeutet die
eingeschränkte Datenverfügbarkeit einen
Mehraufwand, der im internationalen
Vergleich negativ zu Buche schlägt.
«
Gabriele Bobka, Bad Krozingen
Zu viele Gutachterausschüsse
versperren den Blick auf den
deutschen Grundstücksmarkt.
summary
»
Der deutsche Immobilienmarkt
verfügt über die besten Voraussetzungen,
einer der transparentesten Märkte zu sein – aber nur theoretisch.
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Insgesamt 1.217 Gutachter-
ausschüsse
weist der Arbeitskreis der Gutachterausschüsse für 2014 aus. Da sie auch noch unter-
schiedlich arbeiten, ist Transparenz nicht ausreichend gewährleistet.
»
Das Problem
sind auch die
Deutschen Anforderungen an den Datenschutz.
