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VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
RECHT
Mietrecht
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
schriftlicher Erklärungen vereinbart wer
den. Auf diese Weise wird der Mietver
trag hinsichtlich der Preisvereinbarung
abgeändert (§ 558b Abs. 1 BGB). Dieses
Verfahren erfüllt die tatsächlichen Vo
raussetzungen der Fernabsatzregelungen
des § 312c BGB. Zu den dort aufgeführten
Fernkommunikationsmitteln zählen auch
Briefe, Telefonanrufe, Telekopien, E-Mails
und sogar SMS-Nachrichten. DemMieter
steht bei außerhalb von Geschäftsräumen
geschlossenen Verträgen ein Widerrufs
recht zu. Streitig ist, ob dasWiderrufsrecht
auch für die Zustimmung zur Mieterhö
hung gilt. Der BGH verneint das unter
anderem mit dem Argument, ein Fern
absatzvertrag setze voraus, dass der Ver
trag im Rahmen eines für den Fernabsatz
FAKTEN:
Ein Wohnungsunternehmen for
derte den Mieter auf, einer Mieterhöhung
zuzustimmen.DerMieter tat dies, widerrief
die Zustimmung später jedoch schriftlich.
Später zahlte er die erhöhte Miete unter
Vorbehalt. Mit der Klage verlangt er unter
anderem die Rückerstattung der gezahlten
Erhöhungsbeträge. Der BGH hatte zu ent
scheiden, ob auf Mieterhöhungsvereinba
rungen der hier fraglichen Art die Rege
lungen über Fernabsatzverträge anzuwen
den sind mit der weiteren Folge, dass der
Mieter seine zuvor erteilteZustimmung zur
Mieterhöhung widerrufen kann.
ENTSCHEIDUNG:
In der Praxis der Woh
nungsunternehmen ist es üblich, dass
Mieterhöhungen imWege wechselseitiger
Urteil des Monats:
Kein Widerruf der Zustimmung zur Mieterhöhung
nach Regeln für Fernabsatzvertrag
Stimmt der Mieter einer Wohnung einer vom Vermieter verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche
Vergleichsmiete zu, so steht dem Mieter ein Recht, die erklärte Zustimmung nach Maßgabe der Bestimmungen
über das Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenen Verbraucherverträgen zu widerrufen, nicht zu.
BGH, Urteil v. 17.10.2018, VIII ZR 94/17
FAKTEN:
Das Gericht hatte zu entscheiden, ob der Vermieter von Gewerberaum auf
der Basis der im Leitsatz wiedergegebenen Klausel die Grundsteuer auf den Mieter
umlegen kann. Voraussetzung hierfür ist eine vertragliche Regelung, aus der sich mit
hinreichender Bestimmtheit ergibt, welche Kosten der Mieter neben der Grundmiete
zu tragen hat. Zu den Anforderungen an das Bestimmtheitsgebot existiert eine um
fangreiche Rechtsprechung. Das Gericht vertritt die Ansicht, dass eine Vereinbarung
über die Umlage der Betriebskosten nur wirksam ist, wenn die umlagefähigen Kosten
im Einzelnen aufgeführt sind oder der Vertrag zur Umlegung der Betriebskosten eine
Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung enthält.
FAZIT:
Wenn ein Mietvertrag hingegen keine (abschließende) Aufzählung der umzu
legenden Betriebskosten und auch keine Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1
II. Berechnungsverordnung oder die Betriebskostenverordnung enthält, ist die Umla
gevereinbarung wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam. Sind – wie
vorliegend – nur einzelne Betriebskostenpositionen beispielhaft aufgeführt, so können
nur diese Kosten auf den Mieter umgelegt werden.
BETRIEBSKOSTEN
Umlage bei der Gewerbemiete
Die in einem Gewerberaummietver-
trag enthaltene Regelung über die
Umlage von Betriebskosten: „Sämt-
liche Betriebskosten werden von dem
Mieter getragen. Hierunter fallen –
insbesondere die Kosten der Be- und
Entwässerung sowie der Heizung
– einschließlich Zählermiete und War-
tungskosten“ genügt mit Ausnahme
der aufgeführten Regelbeispiele nicht
dem Bestimmtheitsgebot.
OLG Celle, Urteil v. 09.11.2018, 2 U 81/18
organisierten Vertriebs- und Dienstleis
tungssystems zustande kommt. Das sei
hier nicht gegeben.
FAZIT:
Die Entscheidung des BGHgilt nur,
wenn der Vermieter ein Mieterhöhungs
verlangen nach §§ 558 ff. in der gesetzlich
vorgesehenen Textform (§ 558a Abs. 1, §
126b BGB) erklärt. Auf freiwillige Miet
erhöhungsvereinbarungen nach § 557
BGB sind dagegen die Regelungen über
im Fernabsatz geschlossene Verbraucher
verträge anzuwenden. Dies folgt aus der
Erwägung, dass diese Vereinbarungen
nicht an die Zulässigkeitsvoraussetzungen
und Beschränkungen von Mieterhö
hungen im Vergleichsmietenverfahren
gebunden sind.
