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VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
RECHT
Wohnungseigentumsrecht
– Aktuelle Urteile
FAKTEN:
Ein Eigentümer klagt. Die Gemeinschaft trägt Anwaltskosten des verklagten Ei
gentümers aus demVerwaltungsvermögen. Die Verwaltung wechselt. Die Gemeinschaft
beschließt, gegen den früherenVerwalter zu klagen, der sei schuld gewesen für die Klage.
Das Amtsgericht weist die Klage ab. Schadensersatzansprüche gegen denVerwalter seien
solche der Eigentümer. Die Berufung hat jedoch überwiegend Erfolg. Die Gemeinschaft
sei Inhaber des Anspruchs. Ansprüche aus der Verletzung des Verwaltervertrags stünden
grundsätzlich nur der Gemeinschaft zu. Hier handele es sich allerdings nicht um einen
behaupteten Schaden der gesamten Gemeinschaft. Trotzdem sei sie aufgrund der im
Beschluss enthaltenen Befugnis zur Geltendmachung der Ansprüche berechtigt.
FAZIT:
Die Eigentümer sind nach herrschender Meinung befugt, im Wirtschaftsplan
Mittel für die Rechtsverteidigung der übrigen Eigentümer gegen Anfechtungsklagen
anzusetzen. Dies nach hier vertretener Ansicht jedenfalls in Eigentumsanlagen, bei der
es in der Vergangenheit Anfechtungsklagen gab.
VERGEMEINSCHAFTUNG
Schadensersatzansprüche
der Eigentümer
Die Eigentümer können ihre Schadens-
ersatzansprüche gegen den Verwalter
vergemeinschaften.
LG Dortmund, Urteil v. 18.05.2018, 17 S 116/17
FAKTEN:
Nach der Gemeinschaftsordnung muss der Verwalter einer Veräußerung zu
stimmen. Der überlässt die Entscheidung jedoch der Versammlung, die die Zustimmung
durch Beschluss verweigert. Gegen diesen Beschluss geht der veräußernde Eigentümer
vor. Und bekommt Recht. Gemäß § 12 Abs. 2 WEG dürfe die Zustimmung zur Veräu
ßerung nur aus wichtigem Grund versagt werden. Diese Vorschrift sei eng auszulegen,
so das Gericht. Die Behauptung der Eigentümer, der erste Kontakt der E-GmbHmit den
Eigentümern sei von Unzuverlässigkeit geprägt gewesen, sei unsubstantiiert.
FAZIT:
Die Eigentümer sind berechtigt, den Verwalter zu „entmächtigen“ und seine
Entscheidung, ob einer Veräußerung zugestimmt wird, an sich zu ziehen. Ein wichtiger
Grund für eine Versagung der Zustimmung liegt vor, wenn der Erwerbsinteressent künf
tig finanziell oder persönlich unzuverlässig ist. Beides ist eng auszulegen. Ein Erwerbs
interessent ist finanziell unzuverlässig, wenn aufgrund von Tatsachen aus objektiver
Sicht zu erwarten ist, dass er das Hausgeld – etwa bei konkret absehbaren erheblichen
finanziellen Belastungen – künftig nicht bedienen kann.
GEMEINSCHAFTSORDNUNG
Die Grenzen der Veräuße-
rungsbeschränkung
Wenn die nach der Gemeinschafts-
ordnung dem Verwalter obliegende
Zustimmung zur Veräußerung ver-
gemeinschaftet worden ist, ist eine
Klage auf Zustimmung gegen die
Eigentümer zu richten.
LG München I, Beschluss v. 05.06.2018,
36 S 19440/17
FAKTEN:
In einem Bauträgervertrag heißt es: „Die Abnahme der Anlagen und Bau
teile, die im gemeinschaftlichen Eigentum aller Miteigentümer stehen (...), erfolgt für
die Eigentümer (Erwerber) durch einen vom Verwalter zu beauftragenden vereidigten
Sachverständigen.“ Die Gemeinschaft und der Bauträger streiten, ob die Abnahme
durch den Sachverständigen wirksam ist. Von der Antwort auf diese Frage hängt ab, ob
Mängelrechte verjährt sind. Das Gericht meint, die Klausel sei wegen unangemessener
Benachteiligung der Erwerber unwirksam. Es bestehe die Gefahr, dass die Prüfung der
Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit nicht neutral durchgeführt werde.
FAZIT:
Bestimmt eine Klausel in einem Bauträgervertrag, dass der Verwalter oder ein
durch ihn bestimmter Sachverständiger das gemeinschaftliche Eigentum abnehmen
darf und muss, sollte der Verwalter von diesen – unwirksamen – Kompetenzen keinen
Gebrauch machen. Vielmehr sollte er die Eigentümer darauf hinweisen, dass sie selbst
tätig werden und die Abnahme erklären müssen. Der „beste“ Weg ist zurzeit, dass sich
jeder Erwerber individuell erklärt und über die Abnahme nicht beschlossen wird.
GEMEINSCHAFTLICHES EIGENTUM
Abnahme durch
Sachverständigen
Die Regelung in einem Bauträgerver-
trag, „die Abnahme der Anlagen und
Bauteile, die im gemeinschaftlichen
Eigentum aller Miteigentümer stehen
(...), erfolgt für die Eigentümer
(Erwerber) durch einen vom Verwal-
ter zu beauftragenden vereidigten
Sachverständigen“, ist unwirksam.
OLG Karlsruhe, Urteil v. 10.04.2018, 8 U 19/14
