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2.2019
FAKTEN:
Der Vermieter installierte imHauseingangsbereich eine Videokamera, die reine
Attrappe war. Grund war, dass wiederholt Obdachlose im Eingangsbereich nächtigten
und sich dort auch Drogenkonsumenten aufhielten. Das Amtsgericht hatte gegen die
Installierung einer Attrappe nichts einzuwenden. Der klagende Mieter ging in die Beru
fung und erhielt Recht. Wenn im Einzelfall bestimmte Umstände, etwa ein bestehender
Nachbarschaftsstreit, vorliegen, besteht mehr als der hypothetische Überwachungs
druck. Im Hausflur eines Mehrfamilienhauses darf eine Videokamera ausnahmsweise
nur dann installiert werden, wenn schwerwiegende Nachteile oder Beschädigungen des
Vermietereigentums zu befürchten sind. Leichtere Diebstähle oder Sachbeschädigungen
geringer Art reichen alleine nicht aus. Es reicht, dass die Kamera täuschend echt aussieht.
FAZIT:
Der Vermieter muss imEinzelfall darlegen, dass vor dem Installieren der Kamera
als milderes Mittel ausreichend andere Vorkehrungen getroffen wurden, um sicherzu
stellen, dass die Haustür beim Betreten des Hauses wieder geschlossen wird.
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
«
VIDEOKAMERA
Attrappe nicht erlaubt
Liegen im Einzelfall bestimmte
Umstände vor, etwa ein bestehender
Nachbarschaftsstreit oder sonstige
Umstände, die den Verdacht der Echt-
heit der Kamera rechtfertigen, besteht
mehr als der bloße Überwachungs-
druck. Dann ist eine Kameraattrappe
unzulässig.
LG Berlin, Urteil v. 14.08.2018, 67 S 73/18
FAKTEN:
Ein Mieter zog nicht ein. Bewohnt wurden die Räume mit Einverständnis des
Vermieters von dessen Cousine als Untermieterin. Später heiratete diese und nahm
ihren Mann in die Wohnung auf. Der Vermieter kündigte fristlos und vorsorglich mit
gesetzlicher Frist. Seine Räumungsklage hatte Erfolg. Ausschlaggebend ist § 540 BGB.
Danach ist der Mieter ohne Vermietererlaubnis nicht berechtigt, die Wohnung weiter
zuvermieten. Der Ehemann der Untermieterin ist „Dritter“. Das ist nicht zu verwechseln
damit, dass der Ehegatte des Mieters nicht als Dritter in diesem Sinne angesehen wird
(BGH, Urteil v. 12.06.2013, XII ZR 143/11). Hier geht es nicht um den Hauptmieter,
sondern um den Untermieter.
FAZIT:
Das LGBerlin hat weiter entschieden, dass eine unbefugte Gebrauchsüberlassung
nach § 540 Abs. 1 BGB vorliegt, wenn die mietenden Eltern die Wohnung vollständig
dem Sohn und dessen Ehefrau überlassen. Die Eigenschaft als Dritte lebe auf, wenn die
Familienangehörigen keinen gemeinsamen Hausstand mit dem Mieter mehr haben
(etwa: Mieter gehen zurück in die Türkei, LG Berlin, Urteil v. 18.04.2018, 65 S 16/18).
UNTERMIETER-PFLICHTEN
Keine Aufnahme des
Ehepartners
Der Mieter ist ohne Vermietererlaub-
nis nicht berechtigt, den Mietgebrauch
einem Dritten zu überlassen, insbe-
sondere, eine Wohnung weiterzuver-
mieten.
AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 01.03.2018, 6 C 432/17
FAKTEN:
Laut § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gibt es vier Voraussetzungen für die Kündigung
wegen „Hinderung wirtschaftlicher Verwertung“:
›
Der Vermieter hat die Absicht, die Mietsache wirtschaftlich vor allem durch Verkauf
oder Abriss zu verwerten.
›
Die Verwertung muss angemessen sein.
›
Der Weiterbestand des Mietvertrags wäre ein Verwertungshindernis und
›
der Vermieter würde dadurch erhebliche Nachteile erleiden.
Unzulässig sei die Kündigung, wenn ein Haus trotz des Mietvertrags verkauft werden
kann, ohne dass der Kaufpreis erheblich niedriger ist. Der Vermieter muss nachweisen,
dass die Verkäuflichkeit nur zu einem unangemessen niedrigeren Preis möglich ist. Zu
diesen Erfordernissen hatte das Kündigungsschreiben nichts ausgeführt.
FAZIT:
Keinesfalls reicht die pauschale Bestätigung einesMaklers, wonach die Immobilie
trotz bestehenden Mietvertrags unverkäuflich oder nur zu einem erheblich niedrigeren
Preis zu veräußern sei.
VERWERTUNGSKÜNDIGUNG
Konkrete Gründe im Kündi-
gungsschreiben erforderlich
Die Verwertungskündigung ist unzu-
lässig, wenn ein Haus trotz des Miet-
vertrags verkauft werden kann, ohne
dass der Kaufpreis erheblich niedriger
ist. Der Vermieter muss nachweisen,
dass die Verkäuflichkeit nur zu einem
unangemessen niedrigeren Preis
möglich ist.
AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 16.05.2018,
531 C 87/17
