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VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
RECHT
Wohnungseigentumsrecht
– Aktuelle Urteile
FAKTEN:
Auf einer Versammlung wird folgender Beschluss gefasst: Falls rückständige
Hausgelder per Hausgeldklage geltend gemacht werden müssen, erhält die Verwaltung
für die Aufbereitung der Unterlagen für alle Instanzen eine einmalige Gebühr in Höhe
von 200 Euro je Klage. Dies beruht auf einer entsprechenden Regelung im Verwalter-
vertrag. Gegen diesen Beschluss geht Eigentümer K vor. Der Pauschalbetrag bei der
Sondervergütung in Höhe von 100 Euro sei zu hoch. Der Beschluss widerspricht nach
Ansicht des Landgerichts ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Vergütung sei dann nicht
verhältnismäßig, wenn eine Begrenzung der Vergütung der Höhe nach im Verhältnis
zum rückständigen Betrag nicht erfolge. Die entsprechende Regelung des Verwalterver-
trags sei wegen unangemessener Benachteiligung der Eigentümer ebenfalls unwirksam.
FAZIT:
Eine Sondervergütung für die Prozessführung für die Gemeinschaft/ Eigentümer
muss verhältnismäßig sein. Die Vergütung hier war aber vereinbart. Insofern ist fraglich,
ob in diesem Fall eine AGB-Prüfung überhaupt stattfinden darf.
VERWALTERVERTRAG
Sondervergütung für gericht-
liches Verfahren
Durch Beschluss kann nicht – auch
wenn eine derartige (nichtige) Rege
lung im Verwaltervertrag existiert –
eine pauschale Sondervergütung
(200 Euro) für die Zuarbeit im Rah
men der gerichtlichen Beitreibung
von Hausgeldern durch einen Rechts
anwalt beschlossen werden.
LG Köln, Urteil v. 29.11.2018, 29 S 48/18
FAKTEN:
Die GemeinschaftK klagt gegen den ehemaligenVerwalter B auf Schadensersatz
wegen Verletzung des Verwaltervertrags. B hatte aufgrund von – objektiv – falschen
Abrechnungen zwei Klagen der Gemeinschaft gegen Eigentümer veranlasst und aus
demVerwaltungsvermögen 18.000 Euro für die Verteidigung der beklagten Eigentümer
entnommen. Die Klage hat Erfolg! Vertragspartei des Rechtsanwalts waren die beklagten
Eigentümer, nicht die Gemeinschaft. Der Verwalter war zu diesemTun nicht berechtigt.
Er wäre allenfalls berechtigt gewesen, denVorschussanspruch des Rechtsanwalts aus dem
Verwaltungsvermögen zu bedienen, und auch nur dann, wenn es dafür entsprechende
Mittel aus dem Wirtschaftsplan gab.
FAZIT:
ImWirtschaftsplan könnenMittel für die Rechtsverteidigung gegen Klagen dann
als Ausgaben vorgesehen werden, wenn solche Klagen allgemein zu erwarten sind. Kein
Verwalter sollte es versäumen, sich von den Eigentümern ausdrücklich ermächtigen zu
lassen, zur Bedienung der Ansprüche eines Rechtsanwalts, der die imRahmen einer An-
fechtungsklage beklagten Eigentümer verteidigt, das Verwaltungsvermögen einzusetzen.
ABRECHNUNG
Umgebuchte Gelder
Umgebuchte Gelder bleiben der
Gemeinschaft erhalten. Sie können
daher in der Abrechnung weder als
Ausgabe noch als sonstige Kosten
behandelt werden.
LG Berlin, Urteil v. 22.06.2018, 85 S 23/17 WEG
FAKTEN:
Die Eigentümer bestellen den V zum Verwalter. Eigentümer K erhebt gegen
drei Beschlüsse Anfechtungsklage. K rügt in der Berufung, wegen der Vielzahl unwirk-
samer Klauseln sei der Verwaltervertrag insgesamt unwirksam. DieMangelhaftigkeit des
Verwaltervertrages wirke sich auch auf den Bestellungsbeschluss aus. Eine Verwaltung
in Aachen sei nicht in der Lage, eine Eigentumsanlage in Köln hinreichend zu verwal-
ten. Überdies habe V im Internet ausschließlich negative Beurteilungen bekommen.
Die Berufung hat keinen Erfolg. Bei der Bestellung eines neuen Verwalters hätten die
Eigentümer einen Beurteilungsspielraum. Der sei erst dann überschritten, wenn es ob-
jektiv nicht mehr vertretbar erscheine, dass sie den Verwalter ungeachtet der gegen ihn
sprechenden Umstände bestellten. Das sei hier nicht der Fall.
FAZIT:
Gibt der Verwalter den Inhalt des Verwaltervertrags vor, handelt es sich um einen
Formularvertrag, weshalb die §§ 305 ff. BGB einschlägig und anzuwenden sind. Jeder
Verwalter sollte regelmäßig seinen Vertrag prüfen und klären, ob die Klauseln einer
Prüfung standhalten.
BESTELLUNGSBESCHLUSS
Unwirksame Vertrags-
Klauseln, schlechte Internet-
Bewertungen
Ein Verwalter mit Sitz in Aachen
kann eine Anlage in Köln verwalten.
Schlechte Bewertungen im Web sind
keine geeignete Grundlage, um die
Leistungsfähigkeit eines Verwalters
einzuschätzen. Gleiches gilt für un
wirksame Klauseln im Verwalterver
trag.
LG Köln, Urteil v. 15.11.2018, 29 S 285/17
