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5.2019
Wohnungseigentumsrecht
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personengleiche GbR durchzuführen ge-
wesen. Das gelte dann, wenn sie innerhalb
ihres in § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG vorgege-
benen „Verbandszwecks“ tätig geworden
sei. Die Erzeugung und Vermarktung von
Strom könne dabei innerhalb des „Ver-
bandszwecks“ liegen. Die Gemeinschaft
dürfe durch den Betrieb eines BHKW als
Stromerzeugerin gewerblich tätig sein,
wenn das BHKW vornehmlich der Er-
zeugung von Wärme für das Eigentum
diene und der zusätzlich erzeugte Strom
ein zwangsläufig entstehendes Nebenpro-
dukt sei. Das FG-Urteil sei indessen auf-
zuheben, weil die Höhe der vom FA und
FG als Betriebsausgaben berücksichtigten
Vorsteuern einer revisionsrechtlichen
Prüfung nicht standhalte.
FAKTEN:
In einer Eigentumsanlage gibt es
ein BHKW. Den dort hergestellten Strom
verbrauchen die Eigentümer, er wird aber
auch an eine M-GmbH verkauft. Die Ei-
gentümer sehen die Gemeinschaft, diemit
der M-GmbH einen Stromeinspeisever-
trag geschlossen hat, hier als Unterneh-
merin an. Im Rahmen eines Steuerstreits
zwischen Eigentümer K und dem Finanz-
amt (FA) entscheidet das Finanzgericht
(FG), die Gemeinschaft und nicht eine ne-
ben ihr errichtete GbR sei Betreiberin des
BHKW. Gegen diese Sichtweise wendet
sich K im Wege der Revision. Mit Erfolg!
ENTSCHEIDUNG:
Das Feststellungsverfah-
ren gemäß §180 der Abgabenordnung sei
für die Gemeinschaft und nicht für eine
Urteil des Monats:
Wohnungseigentümer – Betreiben eines Unternehmens
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann in bestimmten Fällen Unternehmerin sein. Für die gewerbliche Tätigkeit
bedarf es keiner anderen Gesellschaft, wenn das Unternehmen zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört.
So liegt es, wenn ein Blockheizkraftwerk (BHKW) vornehmlich der Erzeugung von Wärme für die Eigentumsanlage dient
und der zusätzlich erzeugte Strom ein zwangsläufig entstehendes Nebenprodukt ist.
BFH, Urteil v. 20.09.2018, IV R 6/16
FAKTEN:
Eigentümer K greift abgelehnte Beschlüsse an, mit denen er die Zustimmung zur
Erneuerung der Fenster in seinerWohnung auf Kosten der Gemeinschaft beantragt hatte.
Laut Teilungserklärung gehörenAußenfenster zumSondereigentum. Das Gericht gibt K
teilweise Recht. Die Fenster gehörten zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum. Die
Gemeinschaftmüsse deshalb Instandsetzungskosten tragen. Eine dementgegenstehende
Vereinbarungmüsse klar und eindeutig sein. Dies sei hier nicht der Fall. Allerdings habe
K derzeit noch keinen Anspruch darauf, dass diese Maßnahmen durchgeführt werden.
Die beklagten Eigentümer hätten die Erneuerungsbedürftigkeit der Bauteile bestritten.
So dürfe nur der Instandsetzungsbedarf überprüft werden.
FAZIT:
Regelungen in Teilungserklärungen, in denen wesentliche Gebäudebestandteile
zum Sondereigentum erklärt werden, sind grundsätzlich nichtig. Wirksam ist hingegen
grundsätzlich eine Vereinbarung, die die Kostentragung durch einen Sondereigentümer
regelt. Die muss jedoch klar sein. Unklare Umlagevereinbarungen bedeuten für jeden
Verwalter ein Haftungsrisiko.
NICHTIGE ZUORDNUNG
Außenfenster und
Abschlusstüren: Kosten
Erfolgt in der Teilungserklärung eine
nichtige Zuordnung der Außenfenster
und Abschlusstüren zum Sonderei
gentum und wird im Zusammenhang
damit in der Gemeinschaftsordnung
geregelt, dass diese Bauteile vom
Sondereigentümer instand zu halten
sind, ist diese Regelung als Ausnahme
von § 16 Abs. 2 WEG eng auszulegen.
LG Köln, Urteil v. 11.10.2018, 29 S 66/18
FAZIT:
Eigentümerin eines BHKW ist in
der Regel nicht die Wohnungseigentü-
mergemeinschaft, sondern es steht im
gemeinschaftlichen Eigentum der Woh-
nungseigentümer.
Dies schließt allerdings nicht aus, dass die
Gemeinschaft in Bezug auf das BHKW
nach außen Verträge schließt. Wird mit
dem BHKW neben Wärme auch Strom
erzeugt, der nicht nur gelegentlich gegen
Entgelt in das allgemeine Stromnetz ein-
gespeist wird, dient das BHKW der nach-
haltigen Erzielung von Einnahmen aus
der Stromerzeugung. Dies begründet die
Unternehmereigenschaft des „Betreibers“.
„Betreiber“ wiederum ist die Gemein-
schaft, denn letztlich erzielt sie durch die
Stromerzeugung Einnahmen.
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