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5.2019
FAKTEN:
Die Vermieterin und dieMieter von Praxisräumen streiten über die Heizkosten-
abrechnung. Die Mieträume verfügen über eine Lüftungsanlage, die teilweise auch zur
Beheizung genutzt wird. Eine Verbrauchserfassung erfolgt insoweit nicht. In zwei Be-
triebskostenabrechnungen legte die Vermieterin die diesbezüglichen Kosten als Position
„Heizung über Lüftung“ nach Fläche auf dieMieter um. DieMieter halten diese Position
angesichts der Vereinbarungen im Mietvertrag für nicht umlagefähig. Sie müssen die
Position „Heizung über Lüftung“ tatsächlich nicht tragen. Der Gewerbemietvertrag sieht
vor, dass die Ermittlung und Verteilung der Heizkosten durch messtechnische Ausstat-
tungen zur Verbrauchserfassung erfolgen. Demnach sollen die Heizkosten vollständig
nach Verbrauch umgelegt werden. Im Mietvertrag finden sich keine Hinweise darauf,
dass auch verbrauchsunabhängige Heizkosten geschuldet sein sollten.
FAZIT:
Da verbrauchsunabhängigeHeizkostennachderVereinbarung imMietvertragnicht
umlagefähig sind, schulden die Mieter die Kosten für „Heizung durch Lüftung“ nicht.
Aktuelle Urteile
«
GEWERBEMIETVERTRAG
Heizung über Lüftung
Vermieter und Mieter können im
Mietvertrag eine rein verbrauchs
abhängige Verteilung der Heizkosten
vereinbaren und damit von den in der
HeizKV vorgesehenen Höchstsätzen
für den verbrauchsabhängigen Anteil
abweichen.
BGH, Urteil v. 30.01.2019, XII ZR 46/18
FAKTEN:
Die Mieter im vorliegenden Revisionsverfahren machen Ansprüche wegen
eines Defekts der Gastherme geltend, wofür sie eine Minderungsquote von 15 Prozent
ansetzen. Der Vermieter meint unter anderem, für eine auf die Instandsetzung der Gas-
therme und eine auf deren Defekt basierende Minderung der Miete gerichtete Klage
fehle den Mietern bereits das Rechtsschutzbedürfnis, weil die Wohnung seit dem Jahr
2016 nicht von ihnen, sondern von einemDritten bewohnt werde, der auch die laufende
Miete entrichte. Die Revision hat Erfolg. Der längere Ausfall der Gastherme stellt einen
Mangel dar. Da die Wohnung mit Heizung vermietet wurde, schuldet der Beklagte die
Versorgung mit Wärme, mithin die Überlassung einer intakten Heizanlage und unab-
hängig von der genauen technischen Ausgestaltung. Damit schuldet der Vermieter auch
die Warmwasserversorgung. Ihn trifft die Pflicht, die Wohnung „zum vertragsgemäßen
Gebrauch“ zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten.
FAZIT:
Für das Bestehen dieser Hauptleistungspflicht ist es also unerheblich, ob der
Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn der Mangel daher subjektiv beeinträchtigt.
MIETMÄNGEL
Subjektive Beeinträchtigung
des Mieters nicht erforderlich
Für das Bestehen der Pflicht des
Vermieters, die Wohnung gem. § 535
Abs. 1 Satz 2 BGB zum vertragsge
mäßen Gebrauch zu überlassen und
sie fortlaufend in diesem Zustand zu
erhalten, ist es unerheblich, ob der
Mieter die Sache tatsächlich nutzt und
ihn ein Mangel auch beeinträchtigt.
BGH, Urteil vom 22.08.2018 - VIII ZR 99/17
FAKTEN:
Die Parteien streiten um die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung.
Die zählt laut Mietvertrag zu den Betriebskosten. Der Gebäudeversicherungsvertrag
schließt das Risiko eines „Mietverlustes“ infolge des versicherten Gebäudeschadens ein.
DieMieterinmeint, imHinblick auf das Risiko desMietausfalls seien die Kosten der Ge-
bäudeversicherung nicht umlagefähig; den insoweit herauszurechnenden Prämienanteil
habe die Vermieterin nicht ausreichend konkretisiert. Laut BGH steht jedoch die geltend
gemachte Betriebskostennachforderung der Vermieterin zu. Der (anteiligen) Umlage
auf die Mieterin steht nicht entgegen, dass die Versicherung einen etwaigen Mietausfall
infolge eines Gebäudeschadens einschließt. Darauf kommt es nicht an, denn die Kosten
der Gebäudeversicherung sind auch insoweit umlagefähig.
FAZIT:
Der Mieter darf im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung haben,
dass ihm seine Aufwendungen im Schadensfall zugutekommen. Das ist hier der Fall.
Die Gegenleistung besteht darin, dass der Mieter in gewisser Weise geschützt ist, wenn
er leicht fahrlässig einen Schaden der Mietsache verursacht.
MIETAUSFALL INFOLGE
VON GEBÄUDESCHADEN
Gebäudeversicherung ist in
allen Facetten umlegbar
Haben die Mietvertragsparteien die
Umlage der Kosten der Gebäude
versicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) auf
den Mieter vereinbart, sind auch die
Kosten eines in der Gebäudeversi
cherung mitversicherten Mietausfalls
infolge eines Gebäudeschadens
umlagefähig.
BGH, Urteil vom 06.06.2018 - VIII ZR 38/17
