50
VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
RECHT
Mietrecht
Aktuelle Urteile
bis zu ihrer Wohnung. Der Vermieter
meint, das sei Sache der Mieterin.
ENTSCHEIDUNG:
Die Revision hat Erfolg.
Der Mieterin steht gegen den Vermieter
ein Anspruch auf Instandsetzung der Te-
lefonleitung aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB
zu. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der
Vermieter die Mietsache dem Mieter in
einem zum vertragsgemäßen Gebrauch
geeigneten Zustand zu überlassen und sie
während der Mietzeit in diesem Zustand
zu erhalten. Kommt er diesen Verpflich-
tungen nicht nach, hat der Mieter einen
entsprechenden Erfüllungsanspruch. Der
vertragsgemäße Gebrauch umfasst vor-
liegend die Überlassung und Instandhal-
tung einer funktionsfähigen Telefonan-
FAKTEN:
Die Telefonleitung einer Woh-
nung verläuft vom Hausanschluss durch
einen Kriechkeller zur Wohnung der
Klägerin. Nachdem Telefongespräche
und die Nutzung des Internets über diese
Telefonleitung zunächst möglich waren,
kam es in der Folgezeit zu einem Defekt
an dieser Leitung. Die Mieterin forderte
den Vermieter erfolglos auf, die Telefon-
leitung zwischen demHausanschluss und
der Telefondose ihrer Wohnung in Stand
zu setzen. Der Telekommunikations
anbieter teilte der Klägerin nach Über-
prüfung mit, das Kabel müsse vomHaus-
eigentümer erneuert werden. Mit ihrer
Klage begehrt die Klägerin von dem Be-
klagten als Vermieter die Instandsetzung
der Telefonleitung vom Hausanschluss
Urteil des Monats:
Mietwohnung
– Telefonnutzung erschwert
Zur Gebrauchsgewährungs- und -erhaltungspflicht des Vermieters bezüglich eines
in der Mietwohnung vorhandenen Telefonanschlusses.
BGH, Urteil vom 05.12.2018 - VIII ZR 17/18
FAKTEN:
Die Mieter mieteten eine Wohnung. Der jetzige Vermieter und Kläger erwarb
das Haus und zog selbst ein. Der notarielle Kaufvertrag enthält unter anderem die Re-
gelung, dass die Mieter ein lebenslanges Wohnrecht haben. Trotzdem kündigte der Ver-
mieter den Mietvertrag nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Mieter widersprachen der
Kündigung unter Bezugnahme auf das lebenslange Wohnrecht. Die Sache ging bis vor
den BGH. Der entschied, dass der Kündigungsmöglichkeit über § 573a BGB das im
notariellen Kaufvertrag vereinbarte lebenslange Wohnrecht der Mieter entgegensteht.
Der BGH sieht darin einen echten Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB), der den
Mietern eigene Rechte gegenüber dem Vermieter einräumt und eine Kündigung nach
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB sowie nach § 573a BGB ausschließt.
FAZIT:
Zwar wird dem Vermieter durch die Regelung über das lebenslange Wohnrecht
der Mieter eine ordentliche Kündigung für die Lebenszeit der aktuellen Mieter für den
Normalfall versagt. Aber dies stellt keine Abweichung vom gesetzlichen Leitbild des
Kaufvertrages dar.
VERTRAG ZUGUNSTEN DRITTER
Lebenslanges Wohnrecht
des Mieters
Durch die Vereinbarung, wonach der
Mieter einer Wohnung des Hauses
ein lebenslanges Wohnrecht haben
soll, erwirbt der Mieter unmittelbar
das Recht, auf Lebenszeit vom Käufer
die Unterlassung einer ordentlichen
Kündigung des Mietverhältnisses zu
verlangen.
BGH, Urteil vom 14.11.2018 - VIII ZR 109/18
schlusseinrichtung. Einer vertraglichen
Bestimmung bedurfte es dafür nicht. Die
Verpflichtung des Vermieters, dieMietsa-
che während der Mietzeit in gebrauchs-
fähigem Zustand zu erhalten, beinhaltet
zugleich die Pflicht, eine nach der Über-
lassung eingetretene Verschlechterung
der Mietsache zu beseitigen und den zum
vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten
Zustand wiederherzustellen.
FAZIT:
Es ist unerheblich, dass sich die
defekte Leitung außerhalb der vermie-
teten Räumlichkeiten befindet. Denn die
Instandhaltungspflicht des Vermieters er-
streckt sich auch auf die nicht ausdrück-
lich mitvermieteten Hausteile, die mittel-
bar dem Mietgebrauch unterliegen.
