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INVESTMENT & ENTWICKLUNG
I
LOGISTIKINVESTMENT
von 4,00 bis 6,80 Euro pro Quadratmeter
ein, die Durchschnittsmieten variieren
zwischen 2,60 und 5,10 Euro proQuadrat-
meter. Die maximalen Mieten werden in
Münchenmit 11,10 Euro pro Quadratme-
ter verzeichnet.
TREND 3:
ENDE DER RENDITEKOMPRESSI-
ON ABSEHBAR
In den vergangenen Jahren
hat eine enorme Kompression der Net-
toanfangsrenditen (NAR) stattgefunden.
Dies betrifft alle Regionen, am stärksten
aber die Top-Logistikregionen, die bereits
Renditen erzielen, die nicht mehr weit weg
von anderen Assetklassen wie Büro oder
Einzelhandel liegen.
Die niedrigste NAR wird in der Re-
gion München mit 4,4 Prozent erzielt,
dicht gefolgt von der Region Berlin, die
überhaupt erst in den vergangenen Jah-
ren als Logistikregion bedeutsam wurde.
Auch die nächsten fünf Regionen liegen
sehr nahe am Spitzenwert von München.
Die „typischen“ Top-7-Standorte führen
das Ranking an.
Ende 2018 wird die Renditekompres-
sion voraussichtlich zumHalten kommen,
da die Kaufpreise stellenweise schon zu
teuer geworden sind. Gleichzeitig wird das
allmähliche Ende der Niedrigzinsphase
erwartet. Für die kommenden Jahre pro-
gnostiziert Bulwiengesa eine Seitwärtsent-
wicklung oder einen marginalen Anstieg
der NAR. Eine Rückkehr zum Ausgangs-
niveau der Renditen von vor vier bis fünf
Jahren ist jedoch sehr unwahrscheinlich.
TREND 4:
ATTRAKTIVITÄT DER LOGISTIK-
REGIONEN NICHT STATISCH
Deutschland
ist im Gegensatz zu anderen Märkten
wie Frankreich oder Großbritannien
polyzentrisch aufgebaut. Das bedeutet,
dass im logistischen Netzwerk nicht nur
eine, sondern eine Vielzahl von Regionen
wichtig sind. Hierzulande sind dies 28
Logistikregionen, die teilweise eine in-
ternationale Strahlkraft entwickeln, teils
TREND 1:
FLÄCHENMANGEL HÄLT AN
Der Flächenumsatz bei Industrie- und
Logistikimmobilien ging 2017 auf 6,9
Millionen Quadratmeter zurück, die Re-
kordumsätze der Vorjahre konnten nicht
mehr gehalten werden. Von einer gerin-
geren Nachfrage kann jedoch keine Rede
sein, im Gegenteil. Es fehlen schlicht Flä-
chen und Gebäude, um den wachsenden
Bedarf zu decken. Weil zu wenig Fläche
für neues Bauland ausgewiesen wird und
die Prozesse extrem langwierig sind, kann
auch die Bautätigkeit den Mangel nicht
lindern. Auch steigt mit dem Wachstum
der Metropolen der Interessenskonflikt
um die Baulandnutzung. Allzu oft muss
der Wirtschaftszweig zurückstecken.
Die Folge: Mieter und Nutzer von
Logistikimmobilien müssen verstärkt ins
Umland abwandern. Und das obwohl sie
prinzipiell unter Druck stehen, näher am
Kunden zu sein. Zu Beginn dieser Dekade
lag der Anteil der Logistikfläche in der Pe-
ripherie bei rund 15 Prozent – 2017 waren
es schon 26 Prozent.
TREND 2:
LOGISTIKMIETEN NÄHERN SICH
ANDEREN NUTZUNGSARTEN
Der Flächen-
mangel in den Top-Logistikregionen lässt
dort die Mieten besonders ansteigen. Vor
allem schlägt sich in den Top-Regionen
der E-Commerce-Boomnieder. Dennwie
könnte die Belieferung auf der letzten und
allerletzten Meile – Stichwort Same-Day-
und Same-Hour-Delivery – organisiert
werden, wenn die Nähe zu den Kunden
fehlt? Wer in der Innenstadt in Kunden-
nähe Logistik betreiben will, muss sich
im Flächenwettbewerb durchsetzen. Dies
bedeutet, dass man stellenweise auchMie-
ten zahlen muss, die deutlich höher lie-
gen als in der großflächigen Logistik und
die an diejenigen anderer Nutzungsarten
wie Büro und Einzelhandel heranreichen.
Auch generell bewirkt der Druck auf die
Flächenmärkte einen Anstieg der Mieten.
So nehmen die Spitzenmieten eine Spanne
Die sechs Trends im Logistikinvestment
Trotz des Mangels an
Flächen, steigender Mie
ten und sinkender Renditen
sind Logistikinvestments in
Deutschland hochattraktiv –
Marktkenntnis vorausgesetzt.
Denn der Markt verändert
sich laufend. Sechs Haupt
trends sind aktuell zu er-
kennen.
Tobias Kassner
ist Bereichsleiter
Industrie- und
Logistikimmo
bilien bei der
Bulwiengesa
AG.
AUTOR
