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VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
RECHT
Präsentiert von:
Hubert Blank
Richter am Landgericht
Mannheim
Mietrecht
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
FALL:
Die Mieterin bewohnte eine Woh-
nung zusammen mit ihrer Tochter und
deren Lebensgefährten L. Die Mieterin
verstarb, ihre Tochter zog aus. L blieb in
der Wohnung. Ihm gegenüber kündigte
der Vermieter das Mietverhältnis gem.
§ 563 Abs. 4 BGB. Die Kündigung wird
darauf gestützt, dass L aufgrund seiner
Einkommensverhältnisse – er ist Auszu-
bildender – die Miete nicht zahlen könne.
L widersprach der Kündigung. Der Ver-
mieter verweigerte die begehrte Zustim-
mung und erhob Räumungsklage.
ENTSCHEIDUNG:
Der BGH wies die Kla-
ge zurück. Stirbt der Mieter, so treten
(§ 563 BGB) die in seinem Haushalt
lebenden Kinder in das Mietverhältnis
Urteil des Monats:
Tod des Mieters – Zum Kündigungsrecht des Vermieters
Eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit eines nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis Eintre-
tenden kann einen wichtigen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 4 BGB darstellen. Voraussetzung
hierfür ist regelmäßig, dass dem Vermieter ein Zuwarten, bis die Voraussetzungen einer Kündigung wegen Zahlungsver-
zugs erfüllt sind, nicht zuzumuten ist.
BGH, Urteil v. 31.01.2018, VIII ZR 105/17
FALL:
Der Eigentümer schloss mit A einen Mietvertrag über Räume zum Betrieb eines
Maklerbüros. Dieses ist im Handelsregister eingetragen als „A-Immobilien UG (haf-
tungsbeschränkt)“. A ist der Alleingesellschafter. Im Kopf des Mietvertrags ist die
Mieterin als „A-Immobilien, vertreten durch Herrn A“ bezeichnet. Es ist streitig, ob der
Vertrag mit der „A-Immobilien UG“ oder mit A persönlich zustande gekommen ist.
Hier sind die Regeln über die unternehmensbezogenen Geschäfte anzuwenden. Dabei
gehen die Parteien regelmäßig davon aus, dass der Geschäftsinhaber Vertragspartner
werden soll. Erforderlich ist nur, dass ein Unternehmensbezug aus der Erklärung
erkennbar wird.
FAZIT:
Dieser folgt hier daraus, dass die Geschäftsräume zum Betrieb eines Maklerbü-
ros vermietet wurden, dass die „A-Immobilien“ als Mieterin und A als Vertreter des
Büros bezeichnet worden sei. Liegt ein objektiver Unternehmensbezug vor, trifft den
Geschäftsgegner die Beweislast dafür, dass die für das Unternehmen handelnde Person
Vertragspartner werde sollte. Diesen Beweis konnte der Eigentümer nicht führen.
VERTRAGSPARTNER
Unternehmen oder
natürliche Person?
Bei unternehmensbezogenen Geschäf-
ten ist regelmäßig anzunehmen, dass
nicht die für das Unternehmen han-
delnde Person, sondern der Geschäfts-
inhaber Vertragspartner werden soll.
Für eine persönliche Haftung des
Handelnden trifft den Geschäftsgeg-
ner die Darlegungs- und Beweislast.
KG Berlin, Urteil v. 25.01.2018, 8 U 58/16
abgegeben hat. Das war zu klären, wes-
halb der Fall zurückverwiesen wurde.
FAZIT:
Eine unzureichende finanzielle
Leistungsfähigkeit führt für sich genom-
men noch nicht zur Unzumutbarkeit
einer Fortsetzung des Mietverhältnisses.
Vielmehr sei es dem Vermieter meist zu-
zumuten, mit der Kündigung zu warten,
bis die Voraussetzungen für eine fristlose
Kündigung wegen Zahlungsverzugs ge-
geben sind. Nur beim Vorliegen beson-
derer Umstände – etwa Fremdfinanzie-
rung – ist ausnahmsweise eine sofortige
Kündigung möglich. Die Kündigung ist
jedoch ausgeschlossen, wenn Geldquel-
len vorhanden sind, die die Erbringung
der Mietzahlungen sicherstellen.
ein. Dasselbe gilt für Personen, die mit
dem Mieter einen auf Dauer angelegten
gemeinsamen Haushalt führen; hierzu
zählt auch der Lebensgefährte des Mie-
ters. Gehören zum Haushalt des verstor-
benen Mieters sowohl Kinder als auch
ein Lebensgefährte, so treten beide in das
Mietverhältnis ein. Die Eintrittsberech-
tigten können ihren Eintritt in das Miet-
verhältnis verhindern, wenn sie alsbald
gegenüber dem Vermieter erklären, dass
sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen
wollen. Vorliegend war ungeklärt, ob die
Tochter der verstorbenen Mieterin eine
solche Erklärung abgegeben hat. Der Ver-
mieter hat nur gegenüber L gekündigt.
Diese Kündigung ist unwirksam, wenn
die Tochter keine Ablehnungserklärung
