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VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
RECHT
FALL:
Der Verwalter wollte der Jahresabrechnung auch eine Saldenliste mit den Abrech-
nungsergebnissen sämtlicher Eigentümer beilegen, was jedoch unterblieb. Einer der
Eigentümer hatte daher den Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung
angefochten. Seine Klage scheiterte. Die Anfertigung und Übersendung einer solchen
Übersicht ist eine freiwillige Leistung des Verwalters. Da die Abrechnung als reine Ein-
nahmen- und Ausgabenrechnung zu führen ist, ist für den Eigentümer klar erkennbar,
ob die Hausgeldzahlungen die angefallenen Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen
Eigentums decken.
FAZIT:
Die Entscheidung ist zu begrüßen, weil sie endlich die seit Langem umstrittene
Frage beantwortet, ob eine Saldenliste zwingend zu erstellen ist oder nicht. Ebenso wie
ein Vermögensstatus ist sie nicht Gegenstand der Jahresabrechnung und nimmt so auch
nicht an ihrer Genehmigungsbeschlussfassung teil. Vom BGH nicht erwähnt: Neben
der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage ist auch eine Angabe der
Kontoanfangs- und Kontoendstände zwingender Bestandteil einer Jahresabrechnung.
ÜBERSICHTABRECHNUNGSERGEBNISSE
Saldenliste kein notwendiger
Bestandteil der Abrechnung
Eine Übersicht über die Abrechnungs-
ergebnisse aller Wohnungen und die
den Abrechnungszeitraum betref-
fenden Hausgeldrückstände ist nicht
notwendiger Bestandteil der Jahres-
abrechnung im Sinne des § 28 Abs. 3
WEG.
BGH, Urteil v. 27.10.2017, V ZR 189/16
FALL:
EineMehrhausanlage war 2003 errichtet worden. In einer Vertragsklausel ließ sich
der Bauträger seitens der Erwerber bevollmächtigen, den ersten Verwalter zu bestellen.
In den Jahren 2003/2004 erfolgte die Abnahme durch den Verwalter. Die Eigentümer
beklagten später deutlich vernehmbare Geräusche. Der beklagte Bauträger hatte die Ein-
rede der Verjährung erhoben. Die fünfjährige Gewährleistungszeit sei längst abgelaufen.
Dennoch war die Klage in großen Teilen erfolgreich. Die Verjährung hatte noch nicht
zu laufen begonnen. Sie beginnt grundsätzlich mit der Abnahme. Der Bauträger konnte
jedoch vertraglich keinen Erstverwalter bestellen, der mit ihmwirtschaftlich oder recht-
lich verbunden ist. Sonst bestünde die Gefahr, dass die Abnahme des Gemeinschafts
eigentums nicht neutral wäre. Die 2003 erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums
war somit unwirksam. Die Verjährung begann nicht zu laufen.
FAZIT:
Für den Fall, dass der Verwalter im Bauträgervertrag mit der Abnahme des Ge-
meinschaftseigentums beauftragt wurde, sollte er die Eigentümer frühzeitig auf die be-
stehende Problematik hinweisen.
BAUTRÄGER UND VERWALTER
Abnahme durch eingesetzten
Erstverwalter ist unwirksam
Eine vom Bauträger in den AGBs eines
Erwerbsvertrages verwendete Klausel,
die die Abnahme des Gemeinschafts-
eigentums durch einen mit einem
Bauträger wirtschaftlich oder rechtlich
verbundenen Erstverwalter ermög-
licht, hält der Inhaltskontrolle nicht
stand.
OLG München, Urteil v. 24.4.2018, 28 U 3042/17 Bau
Wohnungseigentumsrecht
– Aktuelle Urteile
FALL:
Einer der Eigentümer weigerte sich, die auf den bestandskräftigenWirtschaftsplan
zu leistenden Hausgelder zu zahlen. Die Eigentümergemeinschaft verklagte ihn daher
auf Zahlung. Der Eigentümer verteidigte sich damit, die Hausgelder seien nicht fällig,
da sie auf ein auf den Namen des Verwalters lautendes offenes Treuhandkonto zu zahlen
seien. Seine Argumentation hatte Erfolg, die Zahlungsklage der Gemeinschaft wurde
abgewiesen. Nach inzwischen fast einhelliger Auffassung ist der Verwalter wegen § 27
Abs. 5 Satz 1 WEG verpflichtet, ein Konto auf den Namen der Eigentümergemeinschaft
einzurichten. Nach Auffassung der Richter ist in den Fällen, in denen die Zahlung auf
ein Konto verlangt wird, das kein Eigenkonto der Gemeinschaft ist, der Anspruch auf
Hausgeldzahlung so lange nicht fällig, bis ein Eigenkonto der Gemeinschaft eingerichtet
ist. Der Eigentümer war deshalb vonAnfang an berechtigt, die Zahlungen zu verweigern.
FAZIT:
Das Führen offener Treuhandkonten ist höchst gefährlich für den Verwalter. Bei
einer weiteren Pflichtverletzung riskiert er sogar seine Abberufung.
OFFENES TREUHANDKONTO
Keine Fälligkeit
von Hausgeldern
Verlangt der WEG-Verwalter die Zah-
lung von Hausgeldern auf ein offenes
Treuhandkonto, so kann der Eigen
tümer die Zahlung mangels Fälligkeit
der Forderung verweigern.
LG Saarbrücken, Urteil v. 04.05.2018, 5 S 44/17
