Dr. Konrad Jerusa-
lem
ist Geschäfts
führer der Argentus
GmbH. Der Jurist
verfügt über langjäh
rige Beratungs- und
Führungserfahrung.
Argentus unterstützt
Immobilienunternehmen bei der
kaufmännisch und technisch optimalen
Bewirtschaftung ihrer Portfolios.
AUTOR
41
3.2018
dass ihnen qualifizierte Mitarbeiter im
technischen Bereich fehlen. Erschwerend
kommt hinzu, dass über den Lebenszyklus
einer Immobilie hinweg immer wieder
unterschiedliche Akteure involviert sind
– von der Planung bis zum Bau, von der
Erstnutzung bis zum Weiterverkauf oder
zur Umnutzung einer Immobilie. In der
Praxis führt dies häufig dazu, dass wich-
tige Dokumente und Wissen über den
sachgemäßen technischen Betrieb einer
Immobilie verloren gehen.
NEUAUSRICHTUNG DES ENERGIEEINKAUFS
Um Einsparpotenziale zu nutzen und das
Immobilienmanagement nachhaltig zu
optimieren, sollten Immobilienverwalter
das Betriebskostenmanagement als ein
strategisches und ganzheitliches Thema
betrachten. Dabei sollten zunächst alle
Betriebskostenarten von der Energiever-
sorgung bis zu den Wartungsverträgen
in den Blick genommen werden. Da die
Energiekosten durchschnittlich 60 Pro-
zent der gesamten Betriebskosten aus-
machen, lässt sich durch die Neustruk-
turierung des Energieeinkaufs ein Quick
Win erzielen. Einsparungen von bis zu
50 Prozent der beeinflussbaren Kosten
können kurzfristig durch Ermittlung der
Ist-Kosten für Allgemeinstrom, Erdgas
und Fernwärme und der Einsparpotenzi-
ale nach Ausschreibung (Strom und Gas)
oder Nachverhandlung (Fernwärme) er-
reicht werden. Nebenergebnis sind dabei
portfolioweit gebündelte Energielieferver-
trägemit Konditionen, welche die Verwal-
tung der Objekte deutlich erleichtern.
Ein weiterer Schritt zur Reduzierung
der Energiekosten ist die Identifizierung
auffällig hoher Verbräuche innerhalb eines
Portfolios oder in einemObjekt. Auch hier
gibt es Konstellationen, etwa diemangeln-
de Abstimmung zwischen Kältetechnik
und Heizungsanlage, bei denen sich mit
geringen Mitteln eine spürbare Senkung
der Energiekosten erzielen lässt. Im Mit-
telpunkt steht dabei, Handlungsoptionen
zu identifizieren, welche sich finanziell
rechnen und zugleich die Eigenart der
Immobilie und das spezifische Vermie-
ter-Mieter-Verhältnis berücksichtigen.
Ein Single-Tenant-Objekt, das zu einem
Multi-Tenant-Objekt weiterentwickelt
wurde und für das eine Untermessung
des Allgemeinstromverbrauchs zu umleg-
baren Kosten eingerichtet werden muss,
ist ein anderes Thema als ein Büroobjekt
mit einemNebenkosten-Cap, bei welchem
der Mieter veraltete technische Anlagen
laufen lässt. Gemeinsam ist beiden Fällen,
dass es für eine erfolgreiche Lösung nicht
nur auf technischen Sachverstand, son-
dern auch auf ein gutes Zusammenwirken
mit allen Projektbeteiligten ankommt.
Die Beispiele zeigen, dass es vielfältige
Ansatzpunkte gibt, umdie Betriebskosten
deutlich zu senken. Ein strategisches Be-
triebskostenmanagement zu implementie-
ren, erfordert jedoch fachliche Expertise
und personelle Ressourcen. Eigentümer,
Property- und Facilitymanager müssen
selbst entscheiden, ob sie diese Aufgabe
neben demTagesgeschäft selbst erbringen
können oder einen externen Spezialisten
hinzuziehen.
«
Dr. Konrad Jerusalem, Düsseldorf
SUMMARY
»
Die Betriebskosten in Deutschlands Büros
bewegen sich auf einem hohen
Niveau und steigen weiter.
»
Dabei machen sie jetzt schon rund
20 Prozent der durchschnitt-
lichen Gesamtmieten
aus.
»
In den Büro- und Verwaltungsgebäuden existieren vielfach
große
Einsparpotenziale
.
»
Im täglichen Geschäft fehlen jedoch häufig Zeit, Personal und Erfahrung.
»
Da die
Energiekosten 60 Prozent der gesamten Betriebskosten
ausmachen, lässt sich durch
die Neustrukturierung des Energieeinkaufs ein Quick Win erzielen.
