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VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
RECHT
Präsentiert von:
Hubert Blank
Richter am Landgericht
Mannheim
Mietrecht & Co.
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
einträchtigen.“ Der Vermieter meint, der
Mieter sei verpflichtet, die Maßnahmen
zu dulden. Der BGH indes verneinte eine
Duldungspflicht des Mieters. Zu den Mo
dernisierungsmaßnahmen (dazu § 555d
BGB) zählen unter anderembauliche Ver
änderungen, durch die der Gebrauchswert
der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
sowie solche Maßnahmen, durch die die
allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer
verbessert werden. Die geplanten Maß
nahmen sind jedoch nicht als „Verbesse
rungsmaßnahme“ im Sinne der genann
ten Vorschrift zu bewerten. Der Begriff
der Verbesserungsmaßnahme sei zwar
weit auszulegen. Von einer Verbesserung
könne aber dann nicht mehr gesprochen
FAKTEN:
Der Vermieter plant umfang
reiche Sanierungs- undModernisierungs
maßnahmen (unter anderem Errichtung
eines Wintergartens und den Ausbau
des Spitzbodens unter Veränderung des
Grundrisses; Änderung des Zuschnitts
der Wohnräume und des Bads, Anlegung
einer Terrasse, Abriss einer Veranda). Die
voraussichtliche Bauzeit soll 14 Wochen
betragen. Die Miete der Reihenhauswoh
nung soll sich von 463,62 Euro auf 2.149,99
Euro erhöhen. Laut Formularmietvertrag
dürfen „Ausbesserungen und bauliche
Veränderungen, die zwar nicht notwendig,
aber doch zweckmäßig sind, ohne Zustim
mung des Mieters vorgenommen werden,
wenn sie denMieter nur unwesentlich be
Urteil des Monats:
Hinzufügung neuer Räume – Zum Begriff der Modernisierungsmaßnahme
Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555 b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB liegen nicht vor,
wenn die beabsichtigten Maßnahmen so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache
grundlegend verändern würde.
BGH, Beschluss v. 21.11.2017, VIII ZR 28/17
FAKTEN:
In einemGewerbemietvertrag ist vereinbart, dass der Mieter eine Pauschale für
die Heizkosten zu zahlen hat. Der Vermieter teilte ihm später mit, dass er die Heizkosten
abweichend von den vertraglichenVereinbarungen entsprechend der Heizkostenverord
nung abrechnen werde. In der Folgezeit erteilte der Vermieter eine Nachberechnung der
Heizkosten für vier Jahre, wobei die Gesamtheizkosten entsprechend der Flächenanteile
auf die Mieter umgelegt wurden. Der auf den Mieter entfallende Betrag ist Gegenstand
der Klage. Das Gericht wies die Klage ab. Es vertritt die Ansicht, dass eine von der
mietvertraglichen Vereinbarung einer Heizkostenpauschale abweichende Abrechnung
auf der Grundlage des Flächenanteils erst nach entsprechender Ankündigung für die
nachfolgende Abrechnungsperiode, nicht aber für die Vergangenheit zulässig ist.
FAZIT:
Maßgeblich ist der Zweck der Heizkostenverordnung. Durch die Pflicht zur ver
brauchsabhängigen Abrechnung soll das Nutzerverhalten bei der Raumheizung und
beimWarmwasserverbrauch mit demZiel einer Energieeinsparung beeinflusst werden.
Dies ist rückwirkend aber unmöglich.
HEIZKOSTENPAUSCHALE
Umstellung auf verbrauchs-
abhängige Abrechnung
Eine von der mietvertraglichen Ver-
einbarung einer Heizkostenpauschale
abweichende Abrechnung nach der
Heizkostenverordnung ist erst nach
entsprechender Ankündigung für die
nachfolgende Abrechnungsperiode,
nicht aber für die Vergangenheit
zulässig.
OLG Hamburg, Urteil v. 24.05.2017, 8 U 41/16
werden, wenn wie hier etwas völlig Neues
geschaffenwird. Der Fall ist ähnlich zu be
urteilenwie die Aufstockung eines für den
Pensionsbetrieb eingerichteten Gebäudes
etwa um das Doppelte.
FAZIT:
Maßnahmen der infrage stehen
den Art könnten zwar, so der BGH, vom
Mieter nach § 242 BGB zu dulden sein.
Allerdings kommt es darauf an, ob dem
Vermieter die Unterlassung der geplanten
Baumaßnahme oder deren Verschiebung
bis zum Ende des Mietvertrages zuge
mutet werden kann. Im Grundsatz gelte,
dass Verträge zu halten sind und dass der
Mieter deshalb einen Anspruch auf unge
störten Mietbesitz habe.
