51
3.2018
FAKTEN:
Zwischen den Parteien bestand einMietvertrag über eineWohnung mit der im
Leitsatz wiedergegebenen Formularklausel. Die Rückgabe der Räume an den Vermieter
erfolgte zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter fordert vom
Mieter Schadensersatz wegenBeschädigung derMietsache. DerMieter erhob die Einrede
der Verjährung. Laut BGH zu Recht. Nach § 548 BGB verjähren die Ersatzansprüche
des Vermieters wegen Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten, wobei die
Verjährungmit demZeitpunkt beginnt, an demer dieMietsache zurückerhält. NachAn
sicht des BGH ist eine vertragliche Verlängerung der Verjährungsfrist, die sich außerdem
auf das Ende des Mietverhältnisses und nicht auf die Rückgabe bezieht, grundsätzlich
unwirksam, weil sie den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt.
FAZIT:
Eine Verlängerung der Verjährungsfrist kann in Betracht kommen, wenn sie
sachlich gerechtfertigt ist und maßvoll erfolgt, wobei es für die Ausgewogenheit einer
Klausel spricht, wenn die Begünstigung des Verwenders durch Vorteile für dessen Ver
tragspartner kompensiert wird.
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
«
ANSPRÜCHE WEGEN BESCHÄDIGUNG
DER MIETSACHE
Verlängerung der
Verjährungsfrist
Folgende AGB-Bestimmung ist unwirk-
sam: „Ersatzansprüche wegen Verän-
derungen oder Verschlechterungen der
Mietsache und Ansprüche des Mieters
auf Ersatz von Aufwendungen oder Ge-
stattung der Wegnahme einer Einrich-
tung verjähren in zwölf Monaten nach
Beendigung des Mietverhältnisses.“
BGH, Urteil v. 08.11.2017, VIII ZR 13/17
FAKTEN:
Der Eigentümer eines Hauses nimmt die Gemeinde auf Ersatz des Wasserscha
dens in Anspruch, der infolge eines undichten Abwasserrohrs entstanden ist. Das zum
Haus führende Kanalsystem steht im Eigentum der Gemeinde. Auf einem Grundstück
der Gemeinde steht ein Kastanienbaum, dessenWurzeln ins Abwasserrohr einwuchsen.
Mitursächlich für denWasserschaden war der Umstand, dass das Haus nicht mit einem
Rückstauventil ausgestattet war. Der BGHbejahte imGrunde eine Schadensersatzpflicht
der Gemeinde. Eine Haftung aus der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht erstreckt
sich auch auf den Schutz vor Gefahren durch Bäume. Die Verantwortlichkeit des Betrei
bers der Abwasseranlage folgt aus der Verletzung dieser Verkehrssicherungspflicht als
Grundstückseigentümer. Die Parteien stehen sich in solchen Fällen nicht im Rahmen
dieses Verhältnisses gegenüber, sondern als Eigentümer angrenzender Grundstücke.
FAZIT:
Der BGH machte deutlich, dass das Fehlen einer den Rückstau vermeidenden
Sicherungsvorkehrung gegebenenfalls im Rahmen eines Mitverschuldens nach § 254
Abs. 1 BGB zu berücksichtigen sei.
HAFTUNGSFRAGEN
Wasserschäden infolge
eines Rückstaus
Der Eigentümer eines Baumgrund-
stücks ist regelmäßig nicht gehalten,
den Abwasserkanal selbst zu über-
prüfen. Etwas anderes gilt, wenn der
Grundstückseigentümer zugleich der
Betreiber des Abwasserkanals ist.
BGH, Urteil v. 24.08.2017, III ZR 574/16
FAKTEN:
Es bestand ein Pachtverhältnis über einGebäudemitWohnungen. Der Verpäch
ter hat das Pachtverhältnis wegen Zahlungsverzugs gekündigt. Aus dem rechtskräftigen
Räumungsurteil betreibt der Grundstückseigentümer die Zwangsvollstreckung. Eine
Wohnung wird von einer Frau genutzt. Der Eigentümer beantragt, dieWohnungsnutze
rin imWege der einstweiligen Verfügung zur Räumung zu verpflichten. Zu Recht, so das
Gericht. Nach § 940 ZPO können einstweilige Verfügungen auch zumZwecke der Rege
lung eines einstweiligen Zustandes in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis zulässig
sein. Nach Überzeugung des Gerichts bedarf auch der Vermieter von Gewerberäumen
eines besonderen Schutzes, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel
vorliegt, die Wohnung aber von einer dritten Person genutzt wird.
FAZIT:
Die Voraussetzungen des § 940 a ZPO sind vom Vermieter glaubhaft zu machen.
Zusätzliche Anforderungen an das Vorliegen eines Verfügungsgrundes, etwa eine Inte
ressenabwägung, sind bei Vorliegen der Voraussetzungen der Vorschrift nicht zu stellen.
ANWENDUNG WOHNUNGSRECHTLICHER
VORSCHRIFTEN?
Räumungsverfügung bei der
Gewerbemiete
Möglich ist im Bereich der Gewerbe-
raummiete eine auf §§ 935, 940 ZPO
gestützte Räumungsverfügung, wenn
die Voraussetzungen des § 940 a Abs. 2
ZPO erfüllt sind.
OLG Dresden, Urteil v. 29.11.2017, 5 U 1337/17
