3.2018
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Beschlusskompetenz für Maßnahmen an
Gebäuden der Untergemeinschaft obliege
stets der gesamten Gemeinschaft.
Der BGH war anderer Ansicht. Laut Ge
meinschaftsordnung, die nicht zu bean
standen sei, dürften Beschlüsse gefasst
werden, die imAußenverhältnis nur durch
eine Verpflichtung der Gesamtgemein
schaft umgesetzt werden können. Nur
wenn man auch eine solche Beschluss
fassung durch Untergemeinschaften zu
lässt, lasse sich das Ziel erreichen, den
Untergemeinschaften so viel Selbststän
digkeit wie möglich zu geben.
Die so verstandene Regelung in der Ge
meinschaftsordnung ist wirksam, weil
über die Kompetenz hinaus, über Maß
FAKTEN:
In einer Gemeinschaft, deren
Anlage aus mehreren Häusern besteht,
wurden in der Gemeinschaftsordnung
drei Untergemeinschaften gebildet. Diese
sollen „verwaltungs- und abrechnungs
mäßig“ jeweils selbstständig sein und im
Ergebnis so behandelt werden, als seien sie
drei juristisch voneinander unabhängige
Gemeinschaften. In einer Eigentümer
versammlung der Untergemeinschaft A
wurde beschlossen, ein Unternehmen da
mit zu beauftragen, den Putz an einem zur
Untergemeinschaft gehörenden Gebäude
zu erneuern und dies mittels Instandhal
tungsrücklage zu finanzieren.
EinEigentümer hat gegendiesenBeschluss
Anfechtungsklage erhoben. Er meinte, die
Entscheidung des Monats:
Untergemeinschaft kann über Sanierung beschließen
In einer Mehrhausanlage können die Mitglieder von Eigentümer-Untergemeinschaften durch die Gemeinschaftsordnung
ermächtigt werden, über Maßnahmen an „ihrem“ Gebäude allein zu beschließen, sofern zugleich bestimmt wird, dass die
hierdurch verursachten Kosten nur von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind.
BGH, Urteil v. 10.11.2017, V ZR 184/16
FAKTEN:
Ein Eigentümer hatte ohne Genehmigung fünf Dachflächenfenster in seiner
Dachgeschosswohnung eingebaut. Zwei Eigentümer begehrten gerichtlich die Beseiti
gung der Fenster unter Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Ihre Klage war
allerdings erfolglos. Die Richter waren der Auffassung, befugt, den Beseitigungs- und
Wiederherstellungsanspruch gerichtlich geltend zu machen, sei nur die Eigentümer
gemeinschaft. Dies insbesondere, da gegen den Eigentümer auch Ansprüche auf Scha
densersatz wegen eines rechtswidrigen Eingriffs in das Gemeinschaftseigentum beste
hen, die der Gemeinschaft vorbehalten seien.Wegen dieses bestehendenKonkurrenzver
hältnisses sei in derartigen Fällen der einzelne Eigentümer nicht prozessführungsbefugt.
FAZIT:
Es entspricht insoweit auch der maßgeblichen Rechtsprechung des BGH, dass
die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen einer Verletzung des
Gemeinschafts
eigentums der Eigentümergemeinschaft vorbehalten ist. Würde man die
Prozessführungsbefugnis des Einzelnen annehmen, sähe sich der beklagte Eigentümer
möglicherweise zwei Klägern gegenüber.
BAULICHE VERÄNDERUNG
Rückbau nur durch Gemein-
schaft durchsetzbar?
Zur gerichtlichen Geltendmachung
eines sich aus der Überschreitung des
zulässigen Gebrauchs des Gemein-
schaftseigentums auf die Wiederher-
stellung des vorherigen Zustandes
gerichteten Schadensersatzanspruchs
fehlt dem einzelnen Wohnungseigen-
tümer die Prozessführungsbefugnis.
LG München I, Urteil v. 15.11.2017, 1 S 1978/16
WEG, nicht rechtskräftig
nahmen für Gebäude der Untergemein
schaft zu beschließen, zugleich bestimmt
ist, dass die durch diese Maßnahmen
verursachten Kosten im Innenverhältnis
allein von den Mitgliedern der jeweiligen
Untergemeinschaft zu tragen sind.
FAZIT:
Zwar kann ein Beschluss einer
Untergemeinschaft auch zu einer quo
talen Außenhaftung der daran nicht be
teiligten Eigentümer führen. Diese wer
den durch die Beschlusskompetenz der
Unter
gemeinschaften aber nicht unange
messen benachteiligt. Denn diese anteilige
Außenhaftung ist nur mit einem geringen
wirtschaftlichen Risiko verbunden, wenn
zugleich eine abweichende interne Kos
tenverteilung vorgesehen ist.
Präsentiert von:
Rechtsanwalt Alexander C. Blankenstein
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht, Düsseldorf
Wohnungs-
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