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VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
RECHT
Wohnungseigentumsrecht
– Aktuelle Urteile
FAKTEN:
In der zerstrittenenGemeinschaft stand die Bestellung eines Verwalters an. Zwei
Eigentümer wolltenAngebote einholen. EinVerwalter wurdemehrheitlich bestellt. Seine
monatliche Grundvergütung sollte 25 Euro je Wohnung betragen. Sonst gab es keine
Angebote. Andere Eigentümer hatten darauf Anfechtungsklage erhoben. Siemeinen, nur
einAngebot widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Auch sei das Verwalterhonorar
zu hoch. Dem schlossen sich die Richter nicht an.
Grundsätzlich seien zwar mehrere Angebote erforderlich. Hat aber ein Eigentümer selbst
nichts in dieser Richtung unternommen, kann er dies derMehrheit, die sich für dieWahl
eines bestimmten Bewerbers entschieden hat, alsMangel ordnungsgemäßer Verwaltung
nicht vorwerfen. Zu berücksichtigen war insbesondere die Zerstrittenheit innerhalb der
Eigentümergemeinschaft. Die Höhe des Honorars von 25 Euro sei noch angemessen.
FAZIT:
Eine derartige Honorarhöhe dürfte in mittleren Gemeinschaften wohl noch
angemessen sein, in Großanlagen hingegen eher nicht. Allerdings ist die Tatsache zu
berücksichtigen, dass die Eigentümer nicht den billigsten Verwalter nehmen müssen.
VERWALTERBESTELLUNG
Ein Angebot kann genügen
Im Regelfall entspricht der Beschluss
über die Bestellung eines Verwalters
lediglich dann ordnungsmäßiger
Verwaltung, wenn vor der Bestellung
mehrere Vergleichsangebote einge-
holt wurden. Aufgrund der Besonder-
heiten des konkreten Einzelfalls kann
allerdings auch die Vorlage nur eines
Angebots ausreichend sein.
LG Dortmund, Urteil v. 15.01.2016, 17 S 112/15
FAKTEN:
In der erst soeben entstandenen Eigentümergemeinschaft hatte einVerwalter zu
einer Eigentümerversammlung geladen. In der Teilungserklärung war allerdings ein an
deres Unternehmen als Verwalter eingesetzt. Ein Eigentümer hatte daher den Erlass einer
einstweiligen Verfügung, gerichtet auf eine Untersagung der Durchführung der Eigen
tümerversammlung, begehrt. Sein Antrag war erfolgreich. Jeder Eigentümer hat einen
Anspruch auf gesetzesgemäße Verwaltung. Hierzu gehört auch rechtlich einwandfreies
Vorgehen bei der Herbeiführung einer Versammlung und ihrer Leitung. Das Gericht
hielt es vorliegend auch nicht für angemessen, den Eigentümer auf die Durchführung
eines Anfechtungsverfahrens zu verweisen. Gerade mit Blick auf die angekündigten
Beschlussgegenstände erschien es geboten, bereits die Eigentümerversammlung zu un
tersagen, denn es sollte eine Verwaltervollmacht erteilt werden.
FAZIT:
Lädt ein Nichtberechtigter zu einer Versammlung, liegt auch ein Verstoß ge
gen das Nichtöffentlichkeitsgebot vor. Umstritten ist, ob die Einberufung durch einen
Nichtberechtigten nur zur Anfechtbarkeit oder gar zur Nichtigkeit der Beschlüsse führt.
ORDNUNGSGEMÄSSE VERWALTUNG
Untersagung der Versammlung
per einstweiliger Verfügung
Die Eigentümer haben einen Anspruch
auf Unterbindung einer Eigentümer-
versammlung, die nicht im Einklang
mit Gesetz und Recht steht. Sie
müssen nicht sehenden Auges das
Zustandekommen einer Eigentümer-
versammlung hinnehmen, die den
rechtlichen Vorgaben nicht genügt.
LG München I, Beschluss v. 05.05.2017, 36 T 6636/17
FAKTEN:
Laut Gemeinschaftsordnung gilt eine Abrechnung dann als genehmigt, wenn sie
nicht binnen sechsWochen vomBeirat geprüftwurde oder es innerhalb dieses Zeitraums
nicht zu einer Einigung über den Prüftermin kommt. Eine Abrechnung war Gegenstand
einer Beschlussfassung der Eigentümerversammlung. Ein Eigentümer focht denGeneh
migungsbeschluss an, weil die AbrechnungMängel aufweise. Die beklagten Eigentümer
meinen, wegen der Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung sei eine Beschlussfassung
nicht erforderlich gewesen. Das Gericht gab dem Kläger Recht. Die vorliegende Rege
lung schränkt die Rechte der Eigentümer (trotz § 28 Abs. 5 WEG) unzulässig ein: Die
Eigentümer müssen nach den Grundsätzen der Zweitbeschlussfassung über eine bereits
geregelte Angelegenheit nochmals durch Beschluss entscheiden können!
FAZIT:
Genehmigungsfiktionen in Teilungserklärungen sehen die Gerichte oft kritisch. In
der Regel sind sie unwirksam. Verwalter sollten hier stets den sicherstenWeg gehen und
Jahresabrechnungen undWirtschaftspläne zur Genehmigungsbeschlussfassung stellen.
JAHRESABRECHNUNG
Beschlussfassung bei
Genehmigungsfiktion
Unabhängig von der Wirksamkeit einer
Genehmigungsfiktion in der Gemein-
schaftsordnung können die Eigentümer
jedenfalls nach den Grundsätzen einer
Zweitbeschlussfassung die Jahres
abrechnung durch Beschluss genehmi-
gen, auch wenn die Voraussetzungen
der Fiktion eingetreten sind.
LG Rostock, Urteil v. 30.06.2017, 1 S 143/16
