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INVESTMENT & ENTWICKLUNG
I
MEZZANINEKAPITAL
bilienbanken in Großbritannien maximal
etwas mehr als die Hälfte des Kaufpreises.
20 Prozent würden über Eigenkapital
aufgebracht, der Rest mittels alternativer
Investmentvehikel. In drei Mezzanineka-
pitalfonds für Immobilienfinanzierungen
sammelte LaSalle Investment Manage-
ment bei Investoren bislang zwei Milliar-
den Pfund (2,3 Milliarden Euro) ein.
„DieWettbewerbssituationwird durch
schärfere Auflagen – zum Beispiel Basel
III – für Banken in Deutschland immer
schwieriger“, sagt Benedikt Huber von EY
Real Estate. Davon profitierten Mezzani-
nekapitalgeber, etwa indem sie als Brü-
ckenfinanzierer von Kapitalmaßnahmen
beim Erwerb von Immobilienportfolien,
Projektfinanzierungen und Entwicklungs-
maßnahmen mit von der Partie seien.
Selbst zur Strukturierung von Finan-
zierungen sind sie als Partner zunehmend
gefragt. „Whole-Loan-Lösungen – Seni-
or- und Junior-Tranche – aus einer Hand
kommen gut an“, so Knapp. Empira hat
vier Immobilienfinanzierungsfonds für
professionelle Anleger wie Family Offices
und Pensionswerke aufgelegt. Allein 2017
wurden in Deutschland, Österreich und
der Schweiz Transaktionen und Vorhaben
imUmfang von 1,2Milliarden Euro durch
Empira-Fonds (zwischen-)finanziert. „Ein
großes Plus gegenüber Immobilienbanken
ist unsere Schnelligkeit“, betont Knapp.
Nur vier Wochen dauere es, bis eine Fi-
nanzierung komplett über die Bühne sei.
Bankenmischen ebenfalls immargen-
trächtigen Mezzaninekapitalgeschäft mit.
„Die Rendite liegt mit bis zu 15 Prozent ein
Vielfaches über der klassischer Immobili-
enkredite“, so Huber. Recht aktiv sei zum
Beispiel die Schweizer Großbank UBS,
sagtThomas Beyerle, Geschäftsführer von
Catella Property. Aber auchmanche deut-
sche Immobilienbank offeriere – meist
über eine Tochter –Mezzaninekapital.
I
n Deutschland agieren Immobilien-
banken oft risikobereiter, als sie zuge-
ben. Diesen Schluss legen die Ergebnisse
des aktuellen BF.Quartalbarometers nahe.
Demnach beträgt der Loan toValue (LTV)
bei Bestandsimmobilien im Schnitt 71,5
Prozent, der Loan to Cost (LTC) bei Pro-
jektentwicklungen 73,5 Prozent. „Das ist
umso bemerkenswerter, da Kaufpreise
und konservativ ermittelte Beleihungs-
werte immer mehr auseinanderklaffen“,
sagt Lahcen Knapp, CEO des Schweizer
Investmentmanagers Empira. Das könne
dazu führen, dass der Beleihungsauslauf
100 Prozent übersteigt, selbst wenn nur
60 Prozent des Kaufpreises zu finanzie-
ren sind.
Trotzdem brauchen sich Investoren
über zusätzliche Finanzierungsinstru-
mente wenig Gedanken zu machen. „Es
gibt viel Eigenkapital, das Anlagemög-
lichkeiten sucht“, sagt Claus Thomas,
Head of Germany von LaSalle Investment
Management. Es sei für Mezzanine- und
Beteiligungskapitalfinanzierer nicht
leicht, in Deutschland – im Gegensatz zu
anderen Ländern in Europa – attraktive
Investmentgelegenheiten zu finden. Dem
Marktkenner zufolge finanzieren Immo-
Eine clevere Finanzierung darf teurer sein
Regulierungsdruck und
niedrige Zinsen setzen Im-
mobilienbanken zu. In einer
kompliziert gewordenen
Finanzierungswelt gewin-
nen Mezzaninekapitalgeber
an Bedeutung. Nicht nur für
viele Projektentwickler sind
sie längst ein unentbehrlicher
Partner geworden.
«
Norbert Jumpertz, Staig
ÜBERSICHT
ALTERNATIVE FINANZIERUNGSFORMEN
*Mehrfachnennungen möglich; **Datenerhebungszeitraum
Quelle: BF.Quartalsbarometer (1. Quartal 2018)
Finanzierungsformen
*
4. Quartal
2017
**
1. Quartal
2018
**
Erstrangig besicherte Fremdkapitalinstrumente
(z.B. Anleihen/Whole-Loan-Strukturen)
6,3% 7,7%
Nachrangig besicherte oder unbesicherte
Fremdkapitalinstrumente (z.B. Corporate Bonds)
22,2% 19,2%
Mezzaninekapital (z.B. Nachranganleihen oder Nachrangdarlehen)
38,9%
46,2%
Eigenkapital (z.B. Private Equity oder Joint Venture)
16,7% 26,9%
Mittelbare Finanzierung durch Forward Commitments
13,9% 0,0%
