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9.2017
VERMIETERPFANDRECHT
Eigentumsvermutung bei
Vorbehaltseigentum
Dem Vermieter kommt zur Verteidi-
gung seines Pfandrechts gegenüber
Dritten § 1006 BGB zugute. Insoweit
genügt es, dass die Gegenstände im
Zeitpunkt ihrer Einbringung in die
Mietsache im Eigentum des Mieters
standen. Durch eine spätere Übereig-
nung an einen Dritten wird das Pfand-
recht nicht berührt. Nach § 1006 Abs.
1 BGB wird zugunsten des Besitzers
einer beweglichen Sache vermutet,
dass er Eigentümer sei.
BGH, Urteil v. 03.03.2017, V ZR 268/15
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
die vom Veräußerer praktizierte Abrech-
nungsmethode gebunden. Eine Vorweg
erfassung für die gewerblich genutzten
Flächen ist laut BGH nur dann erforder-
lich, wenn hierdurch eine „erhebliche
Mehrbelastung“ eintritt. Die Darlegungs-
und Beweislast für die Erheblichkeit der
Mehrbelastung obliegt dem Mieter. Der
kann sich die für die Darlegung erforder-
lichen Informationen imWege der Beleg-
einsicht verschaffen. Sollte derMieter trotz
Belegeinsicht zu einem sachgerechten
Vortrag nicht in der Lage sein, während
der Vermieter über hinreichende Informa-
tionen verfügt, so muss der Vermieter sei-
ne Kenntnisse offenlegen. Für die Umlage
der Grundsteuer kommt hinzu, dass die in
einem Abrechnungsjahr erhobene Steuer
FAKTEN:
Im Mietvertrag ist geregelt, dass
die Betriebskosten nach dem „Verhältnis
der Wohn- und Nutzflächen des Hauses“
umgelegt werden. In der Vergangenheit
hatte der Vermieter einen Teilbetrag von
70 Prozent des Grundsteuerbescheids auf
die Gewerbeeinheiten und einen Teilbe-
trag von 30 Prozent auf die Wohnungen
umgelegt. Der neue Eigentümer verteilt
die Grundsteuer ohne Vorwegabzug nach
demVerhältnis der jeweiligenWohn- und
Nutzflächen. Für einen der Wohnungs-
mieter führt dies zu einer Mehrbelastung
von zirka 209 Euro. Dieser Betrag ist Ge-
genstand der Klage. Die Instanzgerichte
haben die Klage abgewiesen. Die Revisi-
on des Mieters hatte keinen Erfolg. Der
Erwerber einer Immobilie ist nicht an
Urteil des Monats:
Betriebskostenabrechnung bei gemischt genutztem Gebäude
Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf
es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten.
BGH, Urteil v. 10.05.2017, VIII ZR 79/16
grundsätzlich nicht von den in diesem
Jahr erzielten Erträgen und ihrer Vertei-
lung auf die Nutzung zu gewerblichen und
zu Wohnzwecken abhängt.
FAZIT:
Legt der Vermieter die Grundsteu-
er bei einem gemischt genutzten Gebäude
ohne Vorwegabzug nach dem Verhältnis
der Wohn-/Nutzflächen auf alle Mieter
um, so bedarf der Umlagemaßstab keiner
Erläuterung, weil er aus sich heraus ver-
ständlich ist. Wird dagegen ein Vorweg-
abzug vorgenommen, so müssen sich aus
der Abrechnung die Gesamtkosten und
die Höhe des Vorwegabzugs ergeben. In
diesem Fall muss der Vermieter den Um-
lageschlüssel erläutern, sodass der Mieter
ihn nachvollziehen kann.
Präsentiert von:
Hubert Blank
Richter am Landgericht
Mannheim
Mietrecht
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INTERESSENABWÄGUNG
Kündigung zu
gemeinnützigen Zwecken
Ein von einem Vermieter verfolgtes
gemeinnütziges – vornehmlich ein ka-
ritatives – Nutzungsinteresse kann im
Einzelfall ein Gewicht erreichen, das
es rechtfertigt, dem Interesse des Ver-
mieters den Vorzug zu geben. Bei der
Interessenabwägung ist zu berücksich-
tigen, dass sowohl die Rechtsposition
des Vermieters als auch das Besitz-
recht des Mieters von der Eigentums-
garantie des Art. 14 Abs. GG geschützt
sind. Gleiches gilt für das Interesse,
die Wohnung nicht zu verlieren.
BGH, Urteil v. 10.05.2017, VIII ZR 292/15
VERHINDERUNG DER BESICHTIGUNG
Fristlose Kündigung
Eine vom vereinbarten Vertragszweck
abweichende Nutzung berechtigt den
Vermieter nur dann zur Kündigung
nach § 543 Abs. 2 Nr. 2, wenn damit
eine erhebliche Gefährdung der Miet-
sache verbunden ist. Dies ist nicht der
Fall, wenn in einem zur Nutzung als
Kosmetikstudio vermieteten Gewer-
beraum künftig eine podologische
Praxis betrieben wird. Eine einmalige
Verhinderung des Besichtigungsrechts
berechtigt den Vermieter – im Gegen-
satz zu einer dauerhaften – nicht zur
fristlosen Kündigung.
OLG Dresden, Urteil v. 22.02.2017, 5 U 961/16
