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9.2017
lung. Doch unserer Erfahrung nach sieht
eine gute Alternative wie folgt aus: Ein Teil
der Leistungen – nämlich dieWartung, die
Instandhaltung und die Gebäude- und
Grünanlagenpflege – wird extern verge-
ben. Dies klingt zunächst nur nachmargi-
nalenUnterschieden bei der Organisation
der Arbeiten. Bei genaueremHinsehen hat
dies jedoch erhebliche Auswirkungen: Der
große Unterschied zwischen beiden Vari-
anten besteht beimThema Interessenkon-
flikte. Bei der Variante mit Generalunter-
nehmermuss der Eigentümer bis zu einem
gewissen Grad darauf vertrauen, dass der
Dienstleister seine Arbeit vollständig und
umfassend erbringt und den Spielraum,
den er hat, nicht zu seinem Vorteil nutzt.
Denn auch wenn Kontrollen und Repor-
tings laufend durchgeführt werden, gibt es
immer Bereiche, die unterhalb der Kon-
trollschwellen des Eigentümers liegen.
Dies trifftbeispielsweise auf dasThema
Wartungen zu. Gehören der Facility Ma-
nager und die Firma, die die Wartungen
durchführt, zu einem Unternehmen, er-
geben sich hier Spielräume für Interessen-
konflikte. Diese können sich beispielswei-
se manifestieren, wenn ein Unternehmen
unter großemKostendruck steht. Dann ist
der Anreiz hoch, regelmäßig anstehende
Wartungen nur oberflächlich durchzufüh-
ren. Das Gleiche gilt auch für Tätigkeiten
wie Winterdienst, Treppenhausreinigung
oder Grünpflege.
Das Problem: Werden die genannten
Tätigkeiten nicht richtig durchgeführt
– auch über einen längeren Zeitraum –,
verursacht dies nicht zwingend und zeit-
nah Konsequenzen. Eine ausgefallene
Treppenhausreinigung ist an sich noch
kein großes Problem. Größer können die
Auswirkungen bei unzureichenden War-
tungen sein.Wenn amEnde eine Heizung,
eine Lüftungsanlage oder ein Fahrstuhl
kaputt ist, kann dies sehr teuer werden.
Und in aller Regel ist es dann auch nicht
mehr möglich festzustellen, ob mangeln-
de Wartung die Ursache war oder ob der
Aufzug auch bei guter Wartung kaputt
gegangen wäre.
REPARATUREN IM FOKUS
Ein anderes Bei-
spiel für den Interessenkonflikt: Wenn der
Generaldienstleister stark umsatzgetrie-
ben ist, hat der Wartungsdienst Anreize,
Reparaturen zu veranlassen, die nicht un-
bedingt notwendig sind.
Dies gilt vor allem für kleinere Repara-
turen, wo sich eine Prüfung nicht rechnet.
Der Eigentümer hat in diesem Fall keine
effiziente Möglichkeit, zu prüfen, ob die
Reparatur wirklich erforderlich ist. Bei
SUMMARY
»
Häufig wird für die Verwaltung von Gewerbeimmobilien
ein Generalunternehmer
beauftragt, der alle Leistungen erbringt.
»
Jedoch sollten vor allem
Wartungs- und Instandhaltungsleistungen
kontrolliert werden.
»
Für diese Aufgaben sollten
separate
Dienstleister
beauftragt werden.
»
Dadurch können
Interessenkonflikte
vermieden werden.
»
Nur so kann sichergestellt werden, dass
alle wichtigen Leistungen mit
ausreichender Qualität
und Sorgfalt erbracht werden.
»
„Es gibt immer Bereiche,
die unterhalb der
Kontrollschwellen des
Eigentümers liegen.“
