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3.2017
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
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FAKTEN:
Nach § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete „zu Beginn, spätestens bis zum dritten
Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist“. Bei
der Wohnraummiete sind die Zahlungen jeweils am dritten Werktag eines Monats zu
erbringen. Ist die Mietschuld nun eine „Bringschuld“ oder eine „Schickschuld“? Der
BGH sieht sie als qualifizierte Schickschuld an. Danach genügt es, wenn derMieter seiner
Bank am dritten Werktag einen Überweisungsauftrag erteilt. Im bargeldlosen Verkehr
ist die Leistungshandlung bewirkt mit dem rechtzeitigenAbschluss eines Überweisungs-
vertrags. Hiervon kann der Mieter ausgehen, wenn ausreichendes Guthaben/Kredit
eingeräumt ist. Die bankinterne Bearbeitungszeit muss derMieter nicht berücksichtigen.
In vielen Mietverträgen ist formularvertraglich geregelt, dass es für die Rechtzeitigkeit
der Zahlung auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters ankommt.
Gegen die Wirksamkeit der Rechtzeitigkeitsklausel bestehen keine Bedenken, wenn die
Parteien Kaufleute sind. Diese Rechtsprechung ist jedoch nicht auf dieWohnraummiete
zu übertragen. Hier gilt das oben Beschriebene.
FAZIT:
Die Entscheidung des BGH gilt nur für die Wohnraummiete. Bei der Geschäfts-
raummiete ist für den Zahlungsverkehr zwischen Unternehmen die Zahlungsverzugs-
richtlinie (ABl. v. 08.08.2000) zu beachten. Der Mieter muss die Miete hier so zeitig auf
den Weg bringen, dass er mit deren rechtzeitigem Eingang beim Vermieter rechnen
kann. Soll die Miete dem Vermieter am dritten Werktag zur Verfügung stehen, so
muss der Überweisungsauftrag grundsätzlich am letzten Tag des Vormonats erteilt
werden.
WOHNRAUMMIETE
Rechtzeitigkeit der
Mietzahlung
Gemäß § 556b Abs. 1 BGB genügt
es für die Rechtzeitigkeit der Miet
zahlung im Überweisungsverkehr,
dass der Mieter – bei ausreichend
gedecktem Konto – seiner Bank den
Zahlungsauftrag bis zum dritten Werk
tag des vereinbarten Zeitabschnitts
erteilt. In AGBs ist die Klausel „Für die
Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt
es nicht auf die Absendung, sondern
auf den Eingang des Geldes an. Aus
mehrfach verspäteter Mietzahlung
kann der Mieter keine Rechte herlei
ten; vielmehr kann dies im Einzelfall
ein Grund für eine Kündigung des
Mietverhältnisses sein“ unwirksam.
BGH, Urteil v. 05.10.2016, VIII ZR 222/15
ÄNDERUNG DER RECHTSPRECHUNG
Rücksichtnahmepflicht bei
Eigenbedarfskündigung
Der wegen Eigenbedarfs kündigende
Vermieter hat im Rahmen seiner ver
traglichen Rücksichtnahmepflicht dem
Mieter eine andere, ihm während der
Kündigungsfrist zur Verfügung stehen
de vergleichbare Wohnung zur Anmie
tung anzubieten, sofern sich diese im
selben Haus oder in derselben Wohn
anlage befindet. Die Verletzung dieser
Anbietpflicht hat jedoch nicht zur Folge,
dass die berechtigt ausgesprochene
Eigenbedarfskündigung nachträglich
rechtsmissbräuchlich und damit un
wirksam wird. Sie zieht lediglich einen
Anspruch auf Schadensersatz in Geld
nach sich.
BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15
ENTZUG DES MIETGEBRAUCHS
Fristlose Kündigung
durch den Mieter
Der Mieter kann ein Mietverhältnis
über eine Halle, die zur Nutzung für
Lackierarbeiten vermietet worden ist,
fristlos kündigen, wenn der Vermieter
die Zufahrt zur Halle über einen län
geren Zeitraum durch einen geparkten
Lkw versperrt. Dies gilt auch dann,
wenn der Vermieter an den in der
Halle befindlichen Gegenständen ein
Pfandrecht geltend machen will. Das
Selbsthilferecht des § 562b BGB gibt
dem Vermieter zwar die Möglichkeit
zu verhindern, dass Pfandgegenstän
de aus der Mietsache entfernt werden;
der Vermieter ist aber nicht berech
tigt, die Zufahrt zu der Mietsache auf
längere Zeit zu versperren.
OLG Düsseldorf, Urteil v. 08.03.2016, 24 U 59/15
VEREITELUNG DES VORKAUFSRECHTS
Die Berechnung des Schadens
Wird eine Mietwohnung nach Über
lassung an den Mieter in Eigentum
umgewandelt und die Wohnung dann
an einen Dritten veräußert, steht dem
Mieter ein Vorkaufsrecht zu. Wird dies
vom Vermieter vereitelt, kann der
Mieter Schadensersatz in der Höhe
verlangen, in der sein Vermögen
infolge der Vereitelung des Rechts
gemindert wurde. Beim Vermögens
vergleich ist die Differenz zwischen
Verkehrswert der Wohnung und dem
vom Mieter zu zahlenden (nied
rigeren) Kaufpreis zu ermitteln. Auch
sind alle Nebenkosten zu berücksichti
gen, die der Mieter bei der Ausübung
des Vorkaufsrechts hätte aufbringen
müssen.
BGH, Beschluss v. 04.10.2016, VIII ZR 281/15
