0.2016
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dem Ingenieurbüro im November 2002
erklärte Abnahme des Gemeinschaftsei-
gentums entfaltet keine Abnahmewirkung
zulasten der Nachzügler-Erwerber. Die
Bestimmung in der Teilungserklärung
ist jedenfalls insoweit nichtig, als damit
die Wirkung der Abnahme des Gemein-
schaftseigentums seitens der aufgrund
Beschlusses der ersten Eigentümerver-
sammlung beauftragten Abnahmeperson
auf Nachzügler-Erwerber erstreckt wer-
den soll. Gegenstand von Vereinbarungen
nach § 10 Abs. 2 WEG können lediglich
Regelungen sein, die das Verhältnis der
Eigentümer untereinander betreffen. Die
Abnahme des Gemeinschaftseigentums
fällt nicht hierunter.
FAKTEN:
Auf Grundlage einer Bestim-
mung in der Teilungserklärung wurde in
der ersten Eigentümerversammlung be-
schlossen, dass die Abnahme durch ein In-
genieurbüro erfolgen soll. Dieses erklärte
sie auch. Ein Eigentümer hatte seineWoh-
nung danach erworben. Im Kaufvertrag
wurde hinsichtlich der Verjährung von
Mängelansprüchen auf die bereits erfolgte
Abnahme Bezug genommen. Tatsächlich
waren Mängel am Gemeinschaftseigen-
tum vorhanden, die weit nach Ablauf der
Verjährungsfrist von der Gemeinschaft
geltend gemacht wurden.
Im Ergebnis war die Klage der Gemein-
schaft erfolgreich. Die aufgrund der
Regelung in der Teilungserklärung von
Urteil des Monats:
Keine Abnahme zulasten von „Nachzügler-Erwerbern“ per Vereinbarung
Ergeht in der ersten Versammlung gemäß Teilungserklärung ein Beschluss dahingehend, dass die Abnahme des
Gemeinschaftseigentums durch ein Ingenieurbüro auf Kosten des Bauträgers in Vertretung der einzelnen Wohnungs-
eigentümer durchgeführt werden soll, und erklärt dieses Ingenieurbüro die Abnahme auch im Namen von Erwerbern,
die zu diesem Zeitpunkt noch nicht einmal werdende Wohnungseigentümer waren, so entfaltet diese „Abnahme“
ihnen gegenüber keine Wirkung.
BGH, Urteil v. 12.05.2016, VII ZR 171/15
FAKTEN:
Die Eigentümer haben beschlossen, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums
durch die Gemeinschaft zu erklären. Ein Eigentümer meint, diese könne nicht durch
Beschluss zur Gemeinschaftsangelegenheit erklärt werden. Diese Auffassung teilte auch
das Gericht. BeimEingriff in vertraglich begründete Individualrechte ist Zurückhaltung
geboten. Wenn die Geltendmachung der individualvertraglichen Rechte auf Rücktritt
und großen Schadensersatz zwingend dem einzelnen Erwerber verbleiben muss, so
müssen auch die für die Ausübung dieser Rechte erforderlichen Voraussetzungen durch
den einzelnen Erwerber individuell und ohne Rücksicht auf die übrigen Eigentümer
geschaffen werden können. Dies muss dann auch für die vorgelagerte Abnahme gelten.
FAZIT:
In seiner Entscheidung vom 12.05.2016 (siehe oben) hat der BGH schon mehr
als deutlich anklingen lassen, dass er wohl auch der Auffassung ist, dass die Abnahme
des Gemeinschaftseigentums nicht durch Beschluss vergemeinschaftet werden kann.
Bis zur endgültigen Klärung der Rechtsfrage sollten Verwalter keinesfalls Beschlüsse
initiieren, die zu einer Vergemeinschaftung der Abnahme führen.
ABNAHME
Keine Vergemeinschaftung
durch Beschluss
Durch Beschluss kann die den ein-
zelnen Eigentümern vorbehaltene
Abnahme des Gemeinschaftseigen-
tums nicht zu einer Angelegenheit
der gemeinschaftlichen Verwaltung
gemacht werden.
LG München I, Urteil v. 07.04.2016,
36 S 17586/15 WEG
Der Beschluss der ersten Eigentümer-
versammlung führt nicht zu einer Ab-
nahmewirkung zulasten der Nachzüg-
ler-Erwerber. Denn fehlt es der Eigentü-
merversammlung an der erforderlichen
Beschlusskompetenz, ist ein dennoch
gefasster Beschluss nichtig.
FAZIT:
Die Tatsache, dass die Abnahme
keineNichteigentümer bindet, hat den im-
mensen Vorteil für die Gemeinschaft bzw.
die übrigen Eigentümer, dass etwa zwi-
schenzeitlich aus ihren Erwerbsverträgen
folgende, aber ggf. bereits verjährte Ge-
währleistungsansprüche wegen Mängeln
am gemeinschaftlichen Eigentum noch
geltend gemacht werden können.
Präsentiert von:
Rechtsanwalt Alexander C. Blankenstein
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht, Düsseldorf
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