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IMMOBILIENMANAGEMENT
I
RECHT
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
FAKTEN:
Der Mieter verpfändete dem Vermieter bei Mietbeginn im Jahr 2002 eine auf
einem Kautionssparbuch eingetragene Forderung über 700 Euro. Das Mietverhältnis
endete am 31.05.2009. Mit einer am 28.12.2012 eingereichten und am 21.02.2013 zu
gestellten Klage nimmt der Mieter den Vermieter auf Pfandfreigabe und die Rückga
be des Sparbuchs in Anspruch. Der Vermieter verweigert die Pfandfreigabe und die
Rückgabe des Sparbuchs mit der Begründung, dass ihm Nachzahlungsansprüche aus
den Betriebskostenabrechnungen für diverse Jahre zustehen. Wegen dieses Betrags hat
der Vermieter Widerklage erhoben. Der Mieter wendet ein, dass die Forderungen ver
jährt seien. Und dies zu Recht, so der BGH: Dem Vermieter ist es nach § 216 Abs. 3
BGB verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus dem
Pfandrecht zu befriedigen.
FAZIT:
Mit Forderungen aus einer Betriebskostenabrechnung kann der Vermieter bei
Ende des Mietverhältnisses gegen den Rückzahlungsanspruch aus der Kaution abrech
nen. In dem zur Entscheidung stehenden Fall wurde das Mietverhältnis Ende Mai 2009
beendet. Zu diesem Zeitpunkt war noch keine der hier fraglichen Ansprüche verjährt.
Daraus folgt, dass der Vermieter mit allen Nachzahlungsansprüchen hätte aufrechnen
können, wenn der Mieter die Mietsicherheit nicht im Wege der Verpfändung einer
Sparforderung, sondern als Barkaution erbracht hätte.
AUFRECHNUNG KAUTION
Verjährte Ansprüche aus
Nebenkostenabrechnung
Der Anspruch des Mieters auf Rück-
gabe einer Mietsicherheit wird erst
fällig, wenn eine angemessene Über-
legungsfrist abgelaufen ist und dem
Vermieter keine Forderungen aus dem
Mietverhältnis mehr zustehen, wegen
derer er sich aus der Sicherheit befrie-
digen darf. Dem Vermieter ist es ver-
wehrt, sich wegen bereits verjährter
Betriebskostennachforderungen aus
der Mietsicherheit zu befriedigen.
BGH, Urteil v. 20.07.2016, VIII ZR 263/14
NOTWEGRECHT
Voraussetzungen für die
Gewährung
Der Eigentümer eines Grundstücks
hat keinen Anspruch auf Einräumung
eines Notwegrechts, wenn ein Kraft-
fahrzeug in die Nähe des Grundstücks
gelangen kann. Eine Zufahrt unmittel-
bar zum Grundstück ist nicht erforder-
lich. Zur ordnungsmäßigen Benutzung
i. S. d. § 917 BGB zählt in der Regel
die Möglichkeit, das Grundstück mit
einem Kraftfahrzeug anzufahren. Es
genügt, wenn ein Kraftfahrzeug in die
Nähe des Hauses gelangen kann. Dies
ist vorliegend der Fall, weil ein Fahr-
zeug am Fuß der Treppe halten kann
und dort die Möglichkeit zum Be- und
Entladen besteht.
BGH, Urteil v. 22.01.2016, V ZR 116/15
VERTRAGSERWEITERUNG
Hier ist Schriftform
erforderlich
Die Überlassung eines Kellerraums
steht in einem sehr engen Zusam-
menhang mit der Nutzung der
übrigen Mieträume. Wird dem Mieter
nach Abschluss des Mietvertrags ein
Kellerraum ohne zusätzliches Entgelt
überlassen, so erfolgt dies somit in
der Regel nicht auf Grund einer selbst-
ständigen Leihe, sondern im Wege
der Erweiterung des Mietvertrags.
Dass die Parteien für die Überlassung
des Kellers kein zusätzliches Entgelt
vereinbart haben, ist von unterge-
ordneter Bedeutung. Für eine solche
Vereinbarung ist die gesetzliche
Schriftform zu beachten.
OLG Frankfurt/M., Urteil vom 27.04.2016, 2 U 9/16
BETRIEBSKOSTEN
Pauschale versus
Vorauszahlung
Die Meinung eines Mieters, er habe
mangels eindeutiger Vereinbarung im
Mietvertrag überhaupt keine Betriebs-
kosten zu zahlen, ist falsch. Für eine
wirksame Umlage der angefallenen
Betriebskosten genügt es, wenn sich
aus dem Mietvertrag ergibt, dass
der Mieter für die Betriebskosten
einen bestimmten Betrag zu bezah-
len hat. Es ist unschädlich, wenn in
dem Formularmietvertrag sowohl die
Variante „Betriebskostenpauschale“
als auch die Variante „Betriebskosten-
vorauszahlung“ angekreuzt ist und die
Betriebskosten nicht näher bezeichnet
sind.
BGH, Beschluss v. 07.06.2016, VIII ZR 274/15
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