Vorkaufsrecht: Weniger ist am Ende mehr
für den Makler.
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1.2016
Präsentiert von:
Rechtsanwältin Constanze Becker
Fachanwältin für Miet- und Wohnungs-
eigentumsrecht, München
Maklerrecht
Die im Kaufvertrag vom Käufer über-
nommene Maklerprovision in Höhe von
11,44 Prozent brutto des vereinbarten
Kaufpreises übersteigt, so die Richter,
das für Grundstückskaufverträge übliche
Maß. Zwar ist durch die Ausübung des
Vorkaufsrechtes auch ein gesetzliches
Schuldverhältnis zustande gekommen,
und die Pflicht zur Zahlung der Provision
des vorkaufsberechtigten Beklagten war
auch Bestandteil des zwischen dem Abel
und dem Käufer zustande gekommenen
Kaufvertrags. Hier steht demMakler aber
deshalb kein Anspruch auf Maklerlohn
zu, weil die getroffene Provisionsverein-
barung unüblich hoch war und deshalb
weder in der vereinbarten Höhe noch in
einem auf das übliche Maß reduzierten
Umfang gegenüber demBeklagtenwirkte.
SACHVERHALT:
Der Beklagte Abel und sein
Bruder haben ihre verstorbene Mutter
zu gleichen Teilen beerbt. Der Nachlass
bestand im Wesentlichen aus dem Haus-
grundstück. Der Bruder des Beklagten
beauftragte die Klägerin (Maklerin) mit
der Vermittlung eines Kaufinteressenten
für seinen hälftigen Erbteil. Mit Erbteils-
kaufvertrag wurde durch Vermittlung des
Maklers der Anteil amNachlass an Herrn
S. als Käufer zum Preis von 260.000 Euro
veräußert.
Der verkaufte Erbanteil wurde dem
Käufer mit sofortiger dinglicher Wirkung
übertragen. Im Kaufvertrag hieß es, dass
der Vertrag durch den Makler zustande
gekommen sei, dass der Käufer sich ver-
pflichte, an diesen ein Maklerhonorar zu
zahlen, und dass dieses Honorar im Falle
der Ausübung des Vorkaufsrechts eben-
falls verdient und vom Vorkaufsberech-
tigten zu zahlen sei.
Der vorkaufsberechtigte Abel übte
gegenüber dem Käufer, Herrn S., sein
gesetzliches Vorkaufsrecht aus. Die von
dem Makler geforderte Maklerprovision
bezahlte er als Vorkaufsberechtigter aber
nicht. Der BGH hat die Zahlungsverwei-
gerung letztlich genehmigt.
ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE:
Nach dem BGH
kommt es im Streitfall darauf an, ob die
vomKäufer, Herrn S., in demKaufvertrag
übernommene Verpflichtung zur Zahlung
einer Maklerprovision wesensgemäß mit
zu diesem Vertrag gehört hat. Das wäre
aber nur dann so gewesen, wenn sich die
Maklerkosten imüblichen Rahmen gehal-
ten hätten. Das ist nicht der Fall.
Die Provisionszahlungspflicht des be-
klagten Vorkaufsberechtigten setzt nach
§ 464 Abs. II BGB voraus, dass diese Be-
standteil des Hauptvertrags zwischen dem
Verkäufer und demErstkäufer ist. Diesem
Erfordernis entspricht zwar die im Kauf-
vertrag getroffene Regelung. Da aber diese
im Vertrag getroffene Regelung sich nicht
imüblichen Rahmen gehalten hat, konnte
diese den vorkaufsausübenden Beklagten
nicht wirksam verpflichten.
Die Höhe der Provision lässt sich auch
nicht damit rechtfertigen, dass derMakler
Leistungen erbracht hat, die über die üb-
liche Tätigkeit eines Maklers hinausgin-
gen. Die Beschaffung eines Grundrisses
gehört ebenso zu den typischen Leistun-
gen eines Maklers wie die Erstellung einer
Mieterliste und die Erstellung eines Ver-
kehrswertgutachtens.
Nach der höchstrichterlichen Recht-
sprechung gehören Bestimmungen über
die Verteilung der Maklerkosten, die sich
nicht im üblichen Rahmen halten, we-
sensgemäß nicht zum Kaufvertrag und
verpflichten daher nicht den Vorkaufsbe-
rechtigten. Zu Recht geht der BGH jetzt
davon aus, dass dies auch für unüblich
hohe Maklerprovisionen zutrifft.
FAZIT:
Die Fallgestaltung zeigt, dass der
Makler mit einem Weniger besser fährt.
Ist mit der Ausübung eines Vorkaufsrechts
zu rechnen, muss eine Maklerklausel, die
auch eine Bindung des Vorkaufsberech-
tigten an die Maklerprovision sicherstel-
len will, präzise und moderat formuliert
sein. Insbesondere wichtig: Es ist nur eine
ortsübliche Provision zu vereinbaren.
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Überhöhte Provisionsvereinbarung: Bindung des Vorkaufsberechtigten an Maklerklausel
Ist im Kaufvertrag die Zahlung einer unüblich hohen Maklerprovision vereinbart und ist der Vorkaufsberechtigte im Fall
der Ausübung des Vorkaufsrechts deshalb nicht verpflichtet, sie in vereinbarter Höhe zu erstatten, braucht er auch nicht
eine auf die übliche Höhe reduzierte Provision zu zahlen. Etwas anderes gilt, wenn die Verpflichtung zur Zahlung einer
Maklerprovision Bestandteil des Vertrags zwischen dem Verkäufer und dem Erstkäufer ist.
BGH, Urteil vom 12. Mai 2016 – I ZR 5/15
