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VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
RECHT
ters gegenüber Dritten nicht herzuleiten.
Wenn der Verwaltervertrag im Wesent
lichen die Pflichten aus dem Gesetz wie
dergibt, spricht dies gegen die Annahme,
dass zusätzliche Pflichten auferlegt werden
sollten.
Die weitere Tatsache, dass gerade ein
gesonderter Wartungsvertrag mit einem
Fachunternehmen besteht, spricht gegen
eine entsprechende Übertragung der
Verkehrssicherungspflicht auf den Ver
walter. Die Toranlage wurde auch zeitnah
vor dem Schadensfall überprüft. Insoweit
durfte der Verwalter auch davon ausge
hen, dass von dieser keine Gefahr ausgeht.
FAZIT:
Zunächst ist bereits umstritten,
ob den Verwalter überhaupt eine origi
FAKTEN:
Bestandteil der Wohnanlage ist
vorliegend auch eine Tiefgaragenanlage.
Hinsichtlich der Wartung der Tiefga
ragentore besteht ein Vertrag mit einem
Fachunternehmen. Wegen eines Defekts
eines Garagentors wurde das Fahrzeug
derMieterin einesWohnungseigentümers
beschädigt. Die Mieterin hat insoweit den
Verwalter auf Schadensersatz inAnspruch
genommen. Ihre Klage hatte allerdings
keinen Erfolg.
Die Übertragung der Verkehrssicherungs
pflicht auf den Verwalter bedarf einer
klaren und eindeutigen Vereinbarung.
Im Verwaltervertrag waren lediglich die
Pflichten des § 27 WEG wiedergegeben.
Aus dieser Bestimmung ist jedoch eine
Verkehrssicherungspflicht des Verwal
Urteil des Monats:
Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf Verwalter
Die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf den Verwalter bedarf einer klaren und eindeutigen Vereinbarung.
Wenn der Verwaltervertrag im Wesentlichen die Pflichten aus dem Gesetz wiedergibt, spricht dies gegen die Annahme,
dass zusätzliche Pflichten auferlegt werden sollen.
LG Hamburg, Beschluss v. 21.03.2016, 331 S 71/15
FAKTEN:
Der ausgeschiedene Verwalter wurde verurteilt, für die Gemeinschaft rück
wirkend eine Jahresabrechnung aufzustellen. Freiwillig kam der Verwalter dieser Ver
pflichtung nicht nach. Deshalb kam es zur Zwangsvollstreckung gegen ihn. Die wurde
als so genannte vertretbare Handlung beantragt: Eine zu beauftragende Hausverwaltung
soll die Verpflichtungen des Verwalters erbringen – nach Auffassung des BGH aber der
falsche Weg. Hat der Verwalter eine Abrechnung für Kalenderjahre aufzustellen, in de
nen er selbst die Verwaltung geführt hat, hat er auch für die Vollständigkeit der Belege
einzustehen. Diese Verpflichtung kann nur er selbst erfüllen – und nicht ein Dritter.
FAZIT:
Nach bislang herrschender Meinung war der titulierte Anspruch auf Erstellung
von Jahresabrechnungen gegen den Verwalter nach der Bestimmung des § 887 ZPO als
vertretbare Handlung zu vollstrecken. Nunmehr ist die Verpflichtung nach § 888 ZPO
zu vollstrecken. Nicht ein Dritter kann daher gegen Kostenvorschuss mit der Erstellung
der Abrechnungen beauftragt werden, der (Vor-)Verwalter selbst bleibt weiterhin in
der Pflicht.
JAHRESABRECHNUNG
Verpflichtung zur Abrechnungs-
erstellung – vollstreckbar?
Die Verurteilung des Verwalters einer
Eigentümergemeinschaft zur Erstel-
lung einer Jahresabrechnung nach
§ 28 Abs. 3 WEG für Kalenderjahre,
in denen er die Verwaltung geführt
hat, ist als Verurteilung zur Vornahme
einer nicht vertretbaren Handlung
durch Androhung von Zwangsmitteln
zu vollstrecken.
BGH, Beschluss v. 23.06.2016, I ZB 5/16
näre Verkehrssicherungspflicht trifft. Die
herrschende Meinung nimmt dies an. Im
Zusammenhang mit Pflichten des Ver
walters rund um die Verkehrssicherung
der Wohnanlage ist weiter zu differenzie
ren: Hat er die Verkehrssicherungspflicht
nicht ausdrücklich übernommen, soll
er Dritten gegenüber nicht haften – also
insbesondere Mietern von Wohnungs
eigentümern oder Passanten. Hier haftet
allein die Gemeinschaft. Diese Auffas
sung vertritt jedenfalls das LG Hamburg
in seiner Entscheidung. Allerdings ist
auch dies umstritten. Anderes gilt aber
im Innenverhältnis zwischen Verwalter
und Wohnungseigentümern. Hier haftet
der Verwalter für die Verletzung von Ver
kehrssicherungspflichten.
Präsentiert von:
Rechtsanwalt Alexander C. Blankenstein
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht, Düsseldorf
Wohnungs-
eigentumsrecht
Wohnungseigentumsrecht
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