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1.2016
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
unter welchen Voraussetzungen eine auf
Zahlungsverzug gestützte Kündigung un
wirksam wird.
Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird eine auf
Zahlungsverzug gestützte fristlose Kün
digung unwirksam, wenn der Vermieter
spätestens bis zum Ablauf von zwei Mo
naten nach Eintritt der Rechtshängigkeit
des Räumungsanspruchs hinsichtlich der
fälligen Miete und der fälligen Entschädi
gung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird.
Das Nachholrecht besteht nicht, wenn der
Vermieter –wie hier – neben der fristlosen
Kündigung hilfsweise eine ordentliche
Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB
erklärt. An dieser Rechtsprechung hält
der BGH fest. Hier hat der Mieter die für
den Entlastungsbeweis maßgeblichen Tat
FAKTEN:
Zwischen den Parteien bestand
seit vielen Jahren ein Mietverhältnis über
zwei in einem Dreifamilienhaus gelegene
Wohnungen. In den Monaten Mai bis Juli
2014 zahlte der Mieter lediglich einen Teil
der Miete; im August stellte er die Miet
zahlung ein. Die Vermieterin kündigte im
Oktober 2014 wegen des zu diesem Zeit
punkt bestehenden Gesamtrückstands
von 6.131,30 Euro beide Mietverhältnisse
fristlos, hilfsweise erklärte sie die ordent
liche Kündigung unter Beachtung der
neunmonatigen Kündigungsfrist zum
31.07.2015. Die von der Vermieterin erho
bene Räumungsklage wurde dem Mieter
am 20.11.2014 zugestellt. Dieser beglich
die Rückstände innerhalb der Schonfrist.
Der BGH hatte zu entscheiden, ob und
Urteil des Monats:
Zahlungsverzug – Nachholrecht ordentlicher Kündigung
Eine ordentliche Kündigung ist nur möglich, wenn der Mieter schuldhaft handelt; deshalb hat der Mieter die Möglichkeit,
sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen. Es ist Sache des Mieters, im Einzelnen darzulegen und zu
beweisen, dass er einen Zahlungsverzug aufgrund des Eintritts einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Notlage mangels
Verschuldens nicht zu vertreten hat.
BGH, Urteil v. 20.07.2016, VIII ZR 238/15
FAKTEN:
Im Gewerbemietvertrag ist vereinbart, dass die Betriebskosten nach dem Ver
hältnis derMietflächen auf dieMieter umgelegt werden. Die Gesamtfläche ist imVertrag
mit 15.393,15 Quadratmetern und die auf den Mieter entfallende Fläche mit 4.585,72
Quadratmetern ausgewiesen. In der Gesamtfläche ist auch die Fläche der Tiefgarage mit
berücksichtigt. Der Vermieter vertritt die Ansicht, dass auf die Tiefgarage so gut wie keine
Betriebskosten entfallen. Deshalbmüsse bei der Betriebskostenumlage die Gesamtfläche
gekürzt werden. Das Gericht ist anderer Ansicht: Die Angaben im Mietvertrag sind
eindeutig. Ein Verstoß gegen Treu und Glauben oder Änderung der Geschäftsgrundlage
liegt ebenfalls nicht vor. Der Vermieter sei offensichtlich davon ausgegangen, dass der
gewählte Verteilungsschlüssel zur Deckung der Betriebskosten führt. Diese Vorstellung
habe sich als falsch erwiesen. Eine fehlerhafte Kostenkalkulation falle in die Risikosphäre
des Vermieters.
FAZIT:
Anders ist es nur, wenn der Mieter an der Kostenkalkulation beteiligt war oder
sonst mit der Kalkulationsgrundlage zu tun hatte.
BETRIEBSKOSTENUMLAGE
IM GEWERBEMIETVERTRAG
Irrtum über Kalkulation
Die irrige Vorstellung des Vermieters,
der vereinbarte Verteilungsschlüssel
für die Umlage von Betriebskosten
führe zur Deckung der ihm entste-
henden Betriebskosten, rechtfertigt
nicht die Vertragsanpassung gemäß §
313 Abs.2 BGB, weil eine fehlerhafte
Kostenkalkulation in die Risikosphäre
des Vermieters fällt.
OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.12.2015, 24 U 64/15
sachen nicht substantiiert dargelegt. Die
Kündigung war somit wirksam.
FAZIT:
Es ist Sache des Mieters, im Ein
zelnen darzulegen, dass er einen Zah
lungsverzug aufgrund des Eintritts einer
unvorhersehbaren wirtschaftlichen Not
lage mangels Verschuldens nicht zu ver
treten habe. Eine lückenlose Darstellung
der Umstände, dass jede noch so entfernt
liegende Möglichkeit eines Verschuldens
ausgeschlossen erscheint, ist zwar nicht
erforderlich. Jedoch muss der Mieter re
gelmäßig seine Einkommens- undVermö
gensverhältnisse offenlegen und zu allen
Umständen Stellung nehmen, die für einen
behaupteten Ausschluss der Leistungsfä
higkeit von Bedeutung sein können.
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Präsentiert von:
Hubert Blank
Richter am Landgericht
Mannheim
Mietrecht
